Налог на имущество — объект незавершенного строительства

Объект налогообложения

Строительные объекты, которые ещё не введены в эксплуатацию, принято считать незавершённым строительством. К объектам данной категории относят:

• Законсервированную стройку.
• На этапе приостановки.
• Полностью остановленную.
• Готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Главы 30-32 НК РФ определяют порядок налогообложения таких объектов. Законом однозначно устанавливается требование оплаты имущественного налога на незаконченное строительство.

Основные нюансы его оплаты устанавливаются местными властями, поскольку данный налог относится к региональным сборам.

НТВП «Кедр — Консультант»

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации по бухучету и налогообложению » Налог на имущество » Облагается ли налогом на имущество приобретенная недвижимость, если она не введена в эксплуатацию?

Распечатать

Предприятие (ОСНО) в обособленное подразделение приобрело в 2018 г. недвижимость и земельный участок, учет этих объектов осуществляет на счете 08, т.к. объекты не введены в эксплуатацию. Эксплуатация этих объектов пока не планируется т.к. в 2021 году на месте приобретенного земельном участке началось строительство нового склада, а приобретенные старые склады возможно будут снесены.

Вопрос

Облагаются ли налогом на имущество приобретенная недвижимость, не введенная в эксплуатацию?

Ответ специалиста

Объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учтенное по установленным правилам ведения бухгалтерского учета на балансе в качестве основных средств, если иное не предусмотрено ст. ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (ст. 374 НК РФ).

Так, в частности, согласно п. 4 ПБУ 6/01 объект недвижимого имущества принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (для коммерческих организаций).

В разъяснениях Минфина России отмечается, что актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности, независимо от ввода его в эксплуатацию (Письма от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33, от 08.06.2012 N 03-05-05-01/31).

{Вопрос: Облагается ли налогом на имущество организаций основное средство, не введенное в эксплуатацию? (Консультация эксперта, Минфин России, 2019) {КонсультантПлюс}}

Имущество в принципе готово к эксплуатации, но не в том качестве, в котором его предполагает использовать организация. Если такое имущество не включено в состав основных средств и, следовательно, в объект налогообложения, налоговые органы, скорее всего, доначислят налог. Однако у организации есть шанс отстоять свою точку зрения в суде.

Например, ФАС Уральского округа в Постановлении от 09.06.2009 N Ф09-2938/09-С2 указал, что для постановки на учет в качестве основного средства объект должен быть пригоден для эксплуатации в определенных целях. В частности, суд признал, что ангар облагается налогом на имущество не с момента его установки, а лишь после того, как он приведен в состояние, в котором пригоден к использованию под склад готовой продукции (для чего и планировалось его возведение).

Имущество, которое непригодно для использования, не может быть включено в состав основных средств и налогом не облагается (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.04.2013 N А56-34010/2012). Причем при возникновении споров с налоговиками организации потребуются доказательства непригодности имущества к эксплуатации. Ими могут быть:

— акты по проведению пусконаладочных работ оборудования, согласно которым оно непригодно к использованию и не участвует в деятельности организации (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.12.2009 N А22-356/2009/5-48);

— неудачные результаты пробных запусков оборудования (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.11.2007 N А29-9610/2006А);

— акты контролирующих органов, в которых выявлены недостатки имущества, выданы предписания на их устранение (Постановления ФАС Уральского округа от 16.02.2011 N Ф09-404/11-С3, ФАС Московского округа от 11.03.2010 N КА-А40/1845-10, ФАС Поволжского округа от 17.06.2008 N А65-26068/07 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 18.11.2008 N 12833/08));

— документы, подтверждающие введение имущества во временную эксплуатацию в период выполнения на объекте работ капитального характера, при которых его нормальная эксплуатация еще невозможна (Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2013 N А26-7054/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 N А81-2327/2011, ФАС Поволжского округа от 22.03.2011 N А72-15321/2009). Использование части имущества, которая не является его конструктивным элементом и отделима без причинения ему вреда, также не свидетельствует о том, что основное средство готово к эксплуатации (Постановление ФАС Уральского округа от 11.04.2011 N Ф09-1836/11-С3).

Путеводитель по налогам. Практическое пособие по налогу на имущество организаций {КонсультантПлюс}

В то же время существует судебная практика, согласно которой объект может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве основных средств в случае, если в том числе осуществляется фактическая эксплуатация (например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.08.2012 по делу N А81-888/2011).

Конституционный Суд РФ в Определении от 14.12.2004 N 451-О указал, что по смыслу п. 1 ст. 38 и ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций являются элементы обособленного имущества юридического лица, учитываемые на его балансе в качестве основных средств, то есть таких активов организации, которые составляют экономическую базу ее предпринимательской деятельности.

Поэтому, если недвижимое имущество не введено в эксплуатацию в установленном порядке, но фактически эксплуатируется, то есть объект отвечает условиям принятия его к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, такое имущество подлежит обложению налогом на имущество организаций.

Схожая позиция изложена в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 (направлено Письмом ФНС России от 10.11.2006 N ММ-6-21/[email protected]) и Решении ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07 об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим указанного Письма Минфина России (направлено Письмом ФНС России N ММ-6-21/[email protected]), а также в Письме Минфина России от 02.09.2014 N 03-03-06/1/43913

{Вопрос: Облагается ли налогом на имущество организаций основное средство, не введенное в эксплуатацию? (Консультация эксперта, Минфин России, 2019) {КонсультантПлюс}}

По правилам бухгалтерского учета объекты недвижимости, которые затем будут приняты к учету как основные средства, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Пока объект числится на этом счете, в базу по налогу на имущество он не попадает. Но надо быть готовы к претензии со стороны налоговой инспекции.

Если недвижимое имущество не введено в эксплуатацию в установленном порядке, но фактически эксплуатируется, то есть объект отвечает условиям принятия его к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, такое имущество подлежит обложению налогом на имущество организаций.

Разъяснение дано в рамках бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в сентябре 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ ().

Данная консультация прошла контроль качества:

Рецензент: Селезнева Ирина Ахматясавиевна, доцент кафедры бухгалтерского учета, финансов и аудита ФГБОУ ВО Ижевская ГСХА

Правовая база налога

408 статья НК гласит, что начисление имущественного налога производит налоговая служба. Её сотрудники направляют уведомления о необходимости оплаты налога владельцам недвижимости по завершению налогового периода. В уведомлении указана сумма платежа.

Кроме 406 статьи, некоторые аспекты налогообложения имущества регулируют статьи 52, 401, 402, 403, 406 и 407 НК РФ.

Расчёт налога на имущество по объектам незавершенного строительства

В ситуации, когда на незавершённое строительство уже оформлены права собственности, необходимо оплачивать имущественный налог в полном объёме. Его расчёт может различаться в зависимости от региона. В частности, в некоторых регионах РФ налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта.

Единственный способ избежать оплаты налога в таком случае – не регистрировать права собственности на объект, до полного завершения строительства.

Почему же люди не спешат регистрировать свое имущество?

Большинство наших сограждан живут с верой в государство, но наличие документов еще не подтверждает право собственности. Тем более, вокруг этого вопроса ходит один ошибочный слух, якобы вы можете внести свое имущество в реестр ЕГРП по собственному желанию, но этот закон был актуален в начале 90-х, после распада СССР. Сейчас порядок регистрации, владения и начисления налогов изменился. Уже принят закон о том, что если имущество не зарегистрировано в ЕГРП, то оно снимается с кадастрового учета.

Сразу стоит напомнить, что 1 января 2021 года в силу вступает новый закон, разработанный Министерством экономического развития РФ. Он внесет существенные поправки в земельный кодекс РФ. В нем говорится: «Если не было проведено межевое дело личного земельного участка, то с 1 января 2021 года вы не сможете им распоряжаться». Что значит понятие «не проведено межевое дело участка»? Это подразумевает под собой, что участок был зарегистрирован по дачной амнистии.

Здесь сразу возникает вопрос: если участок внесен в ЕГРП, почему владелец не может им распоряжаться?

В понятие «распоряжаться» входит: передавать по наследству, продавать и другое. Чтобы распоряжаться участком в полном объеме, необходимо вызывать специалиста, который сможет провести межевое дело.

Межевые работы проводятся за счет собственника, это может вызывать много трудностей у владельцев земельных участков

Однако здесь существуют и другие подводные камни. Есть такое понятие, как «кадастровые ошибки». После межевого дела гражданину необходимо встать на кадастровый учет, в чем ему могут отказать по причине выхода границ его участка на границы соседа.

Внести такие данные на публичную кадастровую карту невозможно, а оспорить наложение границ можно только в суде. Мы не раз становились свидетелями того, как невиновные люди из-за кадастровой ошибки были вынуждены по решению суда уплатить от 150 тысяч рублей и более за судебную экспертизу.

Мы часто получаем комментарии от дачников, что именно за их счет государство хочет пополнить бюджет страны, не соизмеряя это с их возможностями. Сейчас активно проводятся рейды на дачных участках, инспектора вычисляют нарушителей, которые стали таковыми не по своей вине. Неверный замер геодезистов приводит к тому, что собственники земли занимают участок соседа — официально это называется «захват земли».

Как оформить льготу на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

Налог на незавершённое строительство во всех субъектах РФ нужно платить полностью. Поэтому получить льготу можно только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Также стоит уточнять списки льготных налоговых платежей в местной администрации. Иногда туда могут попасть и недостроенные объекты. Списки льгот разных регионов можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.

Налоговая ставка

Размер налоговой ставки в разных регионах может отличаться. Определённые ограничения накладывает статья 406 НК РФ. В частности, согласно ей региональная ставка не может превышать минимальную более, чем в три раза. Кстати, в большинстве регионов ставка налога на незавершённое строительство равна 0,1%, а в Москве 0,3% от кадастровой стоимости объекта.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

• 0,1% для жилых построек.
• 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей.
• 0,5% для остальных объектов.

Юридические лица платить налог на незавершённые объекты вообще не должны, поскольку данные объекты не используются в их коммерческой деятельности. Налог нужно будет платить только после введения объекта в эксплуатацию.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Типичные ошибки

Ошибка №1: Недостроенное здание не числится на балансе предприятия как основное средство, налог на имущество в отношении него не перечисляется в бюджет, однако оно регулярно используется в производственном процессе.

Комментарий: Так поступать нельзя, подобные случаи уже были рассмотрены судом, и решение было принято в пользу налоговой инспекции. Нужно либо принять на учет сооружение и платить по нему налог, либо отказаться от его использования до момента официального начала использования в работе компании.

Ошибка №2: Попытка применения льгот в отношении постройки, стоимость которой по кадастровой оценке превысила триста млн рублей.

Комментарий: Имущественные льготы в отношении недостроенных зданий не распространяются на постройки стоимостью более трехсот млн и на помещения, используемые в ходе предпринимательской деятельности.

Ошибка №3: Заполнение заявления в налоговой на предоставление льготы по налогу на имущество позже 1 ноября того года, налог за который уже должен быть начислен.

Комментарий: Оставлять заявление в отделении ФНС и предоставлять доказывающие наличие прав на льготу бумаги нужно не позднее 1 ноября отчетного периода, так как ФНС рассчитывает сумму налога и отправляет уведомления физлицам за 30 дней до наступления срока платежа (для физлиц это 1 декабря), иначе воспользоваться льготой можно будет начать только со следующего года.

Исчисление суммы налога

Налоговые органы определяют кадастровую стоимость недостроенного объекта в конце года, и на основе этих данных начисляют налог согласно региональной ставке. Поэтому порядок исчисления общий, но налог в разных регионах может отличаться.

В случае долевой собственности на строительный объект, платить налог должен каждый собственник со своей доли. Соответственно, долги одного из дольщиков не касаются других владельцев и не могут быть перенесены на них.

Если объект находится в собственности налогоплательщика менее года, то к нему применяются особые правила исчисления имущественного налога. В этом случае годовой налог делится на 12 месяцев, а потом умножается на количество месяцев, в течение которых плательщик является владельцем недостроенного объекта. Таким образом, налог будет меньше годового.

Важно учитывать, что 23 статья НК РФ обязывает владельца недвижимости сообщать в налоговую обо всех объектах, которые находятся у него в собственности и по которым не приходят налоговые уведомления. Но если уведомления не приходят потому, что собственник имеет право на налоговые льготы, то сообщать о таких постройках в налоговую не нужно.

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Особенности налога на имущество по НЗС

Несмотря на то, что это разновидность имущественного налога, такой сбор имеет особенности:

• Рассчитывается для каждого региона отдельно, а значит, может отличаться.
• Рассчитывается по кадастровой стоимости, хотя раньше рассчитывался по инвентаризационной.

Также размер налога на незавершённое строительство всегда меньше, чем на достроенные и введённые в эксплуатацию объекты.

Кадастровая стоимость объектов НЗС

Кадастровую стоимость определяют на основании государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной. В редких случаях бывает наоборот, но это возможно для уже введённых в эксплуатацию объектов, которые выросли в цене, благодаря развитию инфраструктуры вокруг них или по иным причинам. Для незавершённого строительства кадастровая стоимость всегда ниже рыночной.

ФНС разъяснила особенности налогообложения незавершённого строительства

В тех регионах, где налог на незавершённое строительство рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости, он не может превышать 0,3% стоимости (для дома) и 0,5% (для остальных строительных объектов). В этом случае собственник недостроенного объекта не может претендовать на льготы по имущественному налогу, кроме установленных в данном муниципалитете.

Если же для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость, то на недостроенные объекты налог вообще не начисляется (в соответствии с приказом Минстроя РФ №87 от 1992 года).

Льготы по налогу на недостроенное сооружение

Льготы по такому виду имущества не утверждены федеральными законодательными актами, все зависит от региональных нормативных актов. По имущественному налогу можно оформить льготу, если гражданин имеет законные на то основания, однако в отношении особо дорогостоящих объектов (от трехсот миллионов рублей) льготы применяться не могут. На все прочие недостроенные постройки льгота назначается только по одному объекту каждого вида по заполнении заявления в ФНС и предъявлении соответствующих документов. Обратиться в налоговую службу следует до 1 ноября отчетного года.

Также не получится оформить льготу на недостроенные сооружения, принадлежащих индивидуальным предпринимателям, если только ИП не сможет доказать ФНС, что он еще не в состоянии ими пользоваться в производственном процессе по причине незавершенности строительства. Но если налоговые органы заподозрят, что недвижимость, пускай и недостроенная, каким-то образом пригождается в работе предприятия, налог будет начислен.