Какими бухгалтерскими проводками отражается реализация объекта незавершенного строительства?

Приступая к строительству объекта основных средств (осуществлению капитальных вложений), инвестор обычно надеется, что все будет идти в соответствии с задуманным. Но согласно одному из законов Мерфи, всякая работа длится значительно дольше и обходится намного дороже, чем было запланировано. И довольно часто имеющихся денег не хватает, банк на устраивающих инвестора условиях новый кредит не выдает, подрядчик, равно как и поставщики, срывают все сроки, а чиновника, обещавшего в кратчайшие сроки подписать все согласования и разрешения, увольняют, либо, что еще хуже, объявляют фигурантом уголовного дела.

Темпы строительства замедляются, затем оный процесс вообще прекращается, и пейзаж украшается еще одним недостроем. И зачастую оптимальным вариантом является продать остановившуюся стройку, пусть и без большой прибыли, а то и с убытком. Ведь затраты на консервацию могут принести еще больше ущерба.

Продолжим разговор на тему учета в строительстве и капитальных вложений.

Что такое оценка незавершенного строительства

Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

• оценка затрат, фактически вложенных в приобретение участка, строительство объекта;
• определение рыночной стоимости ОНС, за которую его можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве или в исполнительном производстве;
• определение перечня работ и состава расходов на завершение строительства;
• определение балансовой стоимости активов предприятия.

По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 Москва (наш адрес)

8 Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Оценка может потребоваться для привлечения инвестиций и возобновления строительства на объекте.

Нормативные акты

Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:

• ГОСТ 31937-2011 Правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений ();
• Градостроительный кодекс РФ ();
• стандарты и своды правил на отдельные типы объектов (например, будет использован СП 54.13330.2016, если проводится оценка незавершенного многоквартирного дома).

Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.

№ п/п	Основные понятия, которые нужно знать для постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет	Описание
1	Разрешение на строительство	Документ подтвердит, что объект строился на законных основаниях, после проектирования и экспертизы.
2	Технический план	Основной документ, на основании которого объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС.
3	Кадастровый инженер	Профессиональный специалист, который имеет право оформить межевой или технический план, акт обследования на объекты. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра.
4	Регистрация прав	Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него.

Простым языком

Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).

Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:

• изучение разрешительных, технических и проектных документов на ОНС, участок;
• определение причин, по которым строительство было прекращено (например, аннулирование разрешения на строительство, предписание надзорных органов, выход инвесторов из проекта);
• расчет фактических затрат, которые уже вложены в строительство (приобретение стройматериалов и участка, аренда техники, фонд оплаты труда и т.д.);
• расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта.

Бухгалтерский учет

В соответствии с п. 63 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации к незавершенному производству (НЗП) относится продукция (работы), не прошедшая всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, а также изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и технической приемки.
У подрядной организации НЗП представляет собой накопленные суммы затрат, связанные с выполнением работ по строительству объекта, с момента начала строительства до сдачи результата выполненных работ заказчику.

Для отражения в бухгалтерском учете НЗП согласно Инструкции по применению Плана счетов предназначен счет 20 «Основное производство». Строительные компании организуют учет НЗП на 20 счете в разрезе объектов строительства.

1. По дебету 20 счета собираются затраты, связанные с производством строительных работ, а по кредиту отражаются суммы фактической себестоимости завершенных строительных работ.
2. Остаток по счету 20 на конец месяца показывает стоимость незавершенного производства. Наличие НЗП возможен, когда результат выполненных работ не предъявлен заказчику.

Для корректного отражения НЗП строительной компании необходимо утвердить в учетной политике:

• перечень статей затрат, непосредственно связанных с производством;
• метод учета производственных затрат (позаказный метод или метод накопления затрат);
• способ распределения общепроизводственных и общехозяйственных расходов, услуг вспомогательных производств;
• метод списания общехозяйственных расходов (полная себестоимость или директ-костинг);
• метод включения расходов в себестоимость работ (по мере готовности или в сумме фактических затрат);
• метод оценки незавершенного производства.

Согласно п. 8 ПБУ 10/99 «Расходы организации» перечень статей затрат устанавливается организацией самостоятельно. Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета установлен общий критерий: к прямым расходам относятся расходы, связанные непосредственно с выпуском продукции, выполнением работ и оказанием услуг.
К производственным расходам в строительстве можно отнести статьи затраты на:

• материалы,
• производственные работы и услуги (включая субподрядные работы);
• ГСМ, электроэнергию и прочие ресурсы;
• инвентарь и инструменты;
• специальную оснастку и специальную одежду;
• технику и оборудование, задействованную в работах (включая аренду и амортизацию);
• оплату труда рабочих и страховые взносы с нее;
• другие затраты, непосредственно связанные с объектом строительства.

При учете незавершенного производства в строительстве в части, не противоречащей действующему законодательству, можно руководствоваться Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденными Минстроем России 04.12.1995 № БЕ-11-260/7 и утративших силу с 01.02.2002.
Учет затрат на производство строительно-монтажных работ в зависимости от видов объектов учета может быть организован:

• по позаказному методу;
• по методу накопления затрат за определенный период времени.

(абз. 1 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).
Основным методом учета затрат на производство строительных работ является позаказный метод, при котором объектом учета является отдельный заказ, открываемый на каждый объект строительства в соответствии с договором, заключенным с заказчиком на производство работ (абз. 2 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).

К тому же и пунктом 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008) установлено, что бухгалтерский учет доходов, расходов и финансовых результатов ведется отдельно по каждому исполняемому договору.

Положение ПБУ 2/2008 распространяется на учет договоров строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы.

При выполнении однородных работ или строительстве однотипных объектов с коротким сроком исполнения возможен учет незавершенного производства методом накопления затрат за определенный период времени по видам работ и местам возникновения затрат. В этом случае себестоимость работ может определяется расчетным путем исходя из процента, исчисленного как отношение фактических затрат по производству работ, находящихся в незавершенном производстве, к их договорной стоимости, и договорной стоимости сдаваемых работ или с помощью других экономически обоснованных методов, установленных организацией при формировании учетной политики (абз. 3 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).

Позаказный метод учета затрат состоит в том, что сбор затрат на производство на счетах бухгалтерского учета осуществляется применительно к учетным единицам — заказам. При позаказном методе в строительстве аналитика затрат на 20 счете бухгалтерского учета производится в разрезе каждого объекта.

В дебет счета 20 относят затраты, непосредственно относящиеся к строительству конкретного объекта (кредит счетов 02, 10, 60, 69, 70, 71).

Расходы, которые относятся к нескольким строительным объектам, учитываются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» (расходы по содержанию машин, оборудования, помещений; оплату труда работников, занятых обслуживанием нескольких строительных объектов) в конце месяца списываются в дебет счета 20 или в дебет счета 23 «Вспомогательные производства».

Распределение затрат по строительным объектам, собираемых на счете 25, производится в соответствии с методом, утвержденным в учетной политике, например, пропорционально прямым затратам, затратам на оплату труда и т.д.

На счете 23 «Вспомогательное производство» отражаются прямые расходы, связанные непосредственно с выполнением работ и оказанием услуг вспомогательных подразделений (например — автохозяйство). По кредиту 23 счета отражаются суммы фактической себестоимости выполненных работ (оказанных услуг) основному производству. В тех случаях, когда нет возможности точно установить для каких именно объектов строительства выполнены работы или оказаны услуги вспомогательного производства, эти расходы распределяются пропорционально сумме прямых расходов, заработной плате работников или с использованием других методов, закрепленных в учетной политике.

На счете 26 «Общехозяйственные расходы» учитываются затраты, осуществление которых непосредственно не связано с производством (управленческие затраты). В учетной политике необходимо выбрать один из двух методов списания расходов с кредита 26 счета:

• в дебет счета 20, распределяяих по объектам строительства;
• непосредственно на финансовый результат, в дебет счета 90.

Накопленные на 20 счете суммы расходов формируют себестоимость строительных работ, то есть списываются на финансовый результат в момент отражения в учете выручки. Оставшаяся после списания часть расходов учитывается в качестве остатков НЗП.
Для предприятий применяющих ПБУ 2/2008 выручка и расходы по договору подряда признаются способом «по мере готовности». Компания при определении доходов и расходов может использовать один из двух способов определения степени завершенности работ:

• по доле выполненного на отчетную дату объема работ в общем объеме работ по договору;
• по доле понесенных на отчетную дату расходов в расчетной величине общих расходов по договору.

При первом способе накопленные на 20 счете расходы списываются на финансовый результат пропорционально доле выполненных работ по объекту.
При втором способе фактические затраты на строительство объекта с дебета 20 счета списываются полностью на финансовый результат, а доход отражается в учете пропорционально доле фактически понесенных затрат к общей сумме затрат по объекту.

Субъекты малого предпринимательства вправе не применять ПБУ 2/2008. В случае неприменения ПБУ 2/2008 строительные компании расходы, учтенные на 20 счете, относят на финансовый результат в соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации» в момент признания выручки по договору подряда в сумме фактически понесенных затрат.

Чтоб избежать отличий в бухгалтерском и налоговом учете в части отражения доходов и расходов по контрактам с длительным циклом производства работ — можно признавать в бухгалтерском учете выручку по работам с длительным циклом изготовления и соответствующую сумму расходов используя метод «по мере готовности работы» (п. 13 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
Списание затрат со счета 20 пропорционально рассчитанной доле выполненных работ (иной пропорции) ПБУ 10/99 не предусмотрено. В этой связи, чтоб избежать дисбаланса сумм доходов и расходов крайне важно относить в дебет 20 счета расходы, реально осуществленные в отчетном периоде, отражать проводку: дебет 20 счета кредит 10 счета только когда материалы действительно задействованы на объекте строительства.

Заказчик строительства использует показатель «Незавершенное строительство». Под незавершенным строительством понимается объект капитального строительства, работы по которому не закончены. Застройщик традиционно учитывает затраты по строящимся объектам на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств») в разрезе объектов строительства с момента начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.

Объекты, по которым строительные работы окончены, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основныхсредств.

Объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию, документы по которым переданы на государственную регистрацию, учитываются на счете 01 с выделением их на отдельном субсчете.

Когда требуется оценка незавершенного строительства

Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).

Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:

• для принятия решения о необходимости продолжения работ, либо об их прекращении;
• для изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта, перепрофилирования;
• для предпродажной подготовки, если на ОНС найдет покупатель;
• для внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
• для постановки ОНС на баланс предприятия как имущественный актив;
• для передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании, коммерческих займов;
• для определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке ОНС.

Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.

Какие услуги вам нужны в отношении объекта незавершенного строительства?

Оценка ОНС

0%

Обследования, экспертиза объекта незавершенного строительства

0%

Оформление технического плана

0%

Постановка ОНС на кадастровый учет

0%

Проголосовало:

Основные методы проведения оценки

Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:

• предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
• установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
• установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.

При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).

Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование — дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера).

В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.

А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.

В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.

Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.

При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:

• инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.

Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.

• эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Базовые методики для оценки готовых и незавершенных объектов капитального строительства указаны в Приказе МЭР № 611 (ФСО № 7). Основными вариантами являются метод рыночных цен (сравнительный подход), затратный подход, доходный подход. Выделим ключевые особенности для применения каждого из этих методик:

• при сравнительном подходе нужно найти объекты со схожими характеристиками и стадиями возведения, изучить рынок спроса и предложений (для ОНС сделать это очень сложно);
• при затратном подходе определяется стоимость прав на участок, фактическое состояние и износ ОНС, понесенные и предстоящие расходы, расчеты и сметы;
• доходный метод используется для ОНС, способных генерировать прибыль, в том числе и после завершения строительства.

Оценщики вправе использовать другие методы, либо комбинацию указанных выше подходов, если это нужно для объективной и точной оценки ОНС. Обо всех методах и способах оценки, а также об основаниях их выбор, будет указано в итоговом отчете.

Оценку можно провести не только в отношении коммерческих объектов, но и незавершенных частных домов

Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

• долгосрочный этап вложения средств;
• существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
• необходимость в выходе на рынок земли (участок);
• прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

• потребность в точном выявлении степени его готовности;
• фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
• наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
• меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

Обследования для оценки незавершенного строительства

У объекта незавершенного строительства всегда есть определенный объект возведенных конструкций. Более того, возведение объекта может приостанавливаться или прекращаться на завершающих стадиях, когда будут готовы большинство этажей. Поэтому для оценки ОНС нужно провести следующие обследования:

• изучение особенностей и характеристик участка, так как его рыночная стоимость влияет на итоговую оценку незавершенного строительства;
• изучение фактического состояния возведенных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, лестницы и т.д.), инженерных систем;
• определение износа конструкций и коммуникаций (тем дольше не ведется строительство объекта, тем быстрее будет расти показатель физического износа).

Обследования могут предусматривать визуальный осмотр и инструментальную диагностику, частичное вскрытие конструкций и сетей, проведение испытаний на смонтированных сетях. Тем больше процент готовности объекта, тем больше будет объем обследований. В ходе осмотра и диагностики будут оформлены акты, протоколы, расчеты, дефектные ведомости, экспликации, схемы, чертежи, другие документы и графические материалы. Эта документация передается в экспертную организацию для оценки.

Комментарий специалиста. ]Смарт Вэй[/anchor] не только окажет услуги по оценке незавершенного строительства, но и проведет комплексное обследование объекта. Мы специализируемся на оказании проектно-изыскательских работ, имеет собственный штат специалистов и все необходимое оборудование. Это сэкономит ваше время и деньги, даст другие преимущества.

Специалисты проводят обследование незавершенного строительства перед оценкой

Рекомендации Р-Х/20ХХ- КпТ «Учет незавершенных основных средств»

статус документа: материалы к заседанию КпТ

организация-разработчик: Фонд «НРБУ «БМЦ»

дата заседания: 19.12.2014

Редакция от 16.12.2014

Рекомендации Р-Х/20ХХ- КпТ

«Учет незавершенных основных средств»

Нормативные документы

— Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (по тексту – ГрК РФ);

— Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01. Утверждено Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н (по тексту – ПБУ 6/01);

— Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99. Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.07.1999 N 43н (по тексту — ПБУ 4/99);

— Положение по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008. Утверждено приказом Минфина РФ от 06 октября 2008 № 106н (по тексту – ПБУ 1/08);

— Международный стандарт финансовой отчетности IAS 16 «Основные средства». Введен в действие на территории РФ приказом Минфина РФ от 25 ноября 2011 № 160н (по тексту – IAS 16);

— Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 2 «Запасы». Введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н (по тексту – IAS 2).

Описание проблемы

В ряде случаев существует производственная необходимость ввода в эксплуатацию объекта до того, как будут завершены все существенные затраты, предусмотренные проектом, договором подряда и т.д. Примером такой ситуации может быть ввод в эксплуатацию скважины с момента получения первой тонны нефти при том, что работы по рекультивации и иные подобные мероприятия были перенесены на ближайший климатический сезон.

Нормы РСБУ и МСФО не уточняют порядок принятия к учету и амортизации эксплуатируемых объектов, существенные затраты по строительству которых не полностью завершены (далее – незавершенные основные средства). Также законодательство не детализирует порядок учета затрат, связанных с обслуживанием незавершенных основных средств.

Таким образом, порядок учета объектов незавершенных основных средств является вопросом, требующим толкования.

Решение

Незавершенные объекты, удовлетворяющие критериям признания в составе основных средств, отражаются в бухгалтерской (финансовой) отчетности в составе основных средств.

Амортизация по незавершенным объектам основных средств начинает начисляться с месяца, следующего за моментом выполнения критериев признания объекта в составе основных средств.

Получение разрешения на ввод не влияет на выполнение критериев признания объекта в составе основных средств.

Затраты, связанные с завершением строительства, сооружения объекта и доведения его до состояния, пригодного к использованию в соответствии с намерениями экономического субъекта, увеличивают первоначальную стоимость основных средств в качестве затрат на достройку. В перечень таких затрат, в частности, входят:

— затраты на демонтаж строительного оборудования по завершению строительства;

— затраты на приведение территории строительства в состояние, соответствующее требованиям законодательства и договорным отношениям с третьими лицами;

— затраты на осуществление работ, требующих завершения в определенный период времени (например, климатически благоприятный период).

Срок достройки объектов основных средств в рассматриваемой ситуации устанавливается экономическим субъектом самостоятельно.

Будущие затраты по отдельным видам работ (переработка бурового шлама, рекультивация земель) могут формировать оценочные обязательства, если они удовлетворяют требованиям ПБУ 8/2010. Такое оценочное обязательство включается в первоначальную стоимость основных средств в момент признания основных средств. Возникшие впоследствии затраты, по которым создано оценочное обязательство, списываются за счет признанного ранее оценочного обязательства.

Затраты, связанные с эксплуатацией незавершенных объектов основных средств после выполнения критериев признания их в составе основных средств, являются расходами отчетного периода.

Основа для выводов

Нормами ПБУ 6/01 (пункты 4 и 21) предусмотрено, что «актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета

».

Аналогичные положения содержит IAS 16 (пункты 15 и 16), а именно: «объект основных средств, подлежащий признанию в качестве актива, оценивается по себестоимости.

Себестоимость объекта основных средств включает:

(a) цену покупки, включая импортные пошлины и невозмещаемые налоги на покупку, за вычетом торговых скидок и возмещений;

(b) любые прямые затраты на доставку актива в нужное место и приведение его в состояние, необходимое для эксплуатации в соответствии с намерениями руководства предприятия;

(c) предварительную оценку затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, в отношении которых предприятие принимает на себя обязательство либо при приобретении этого объекта, либо вследствие его использования на протяжении определенного периода в целях, не связанных с созданием запасов в течение этого периода

».

При этом в пункте 20 IAS 16 уточнено, что «включение затрат в балансовую стоимость объекта основных средств прекращается, когда такой объект доставлен в нужное место и приведен в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства предприятия

».

В соответствии с российским законодательством, в случаях, предусмотренных ГрК РФ, возможность ввода объекта в эксплуатацию должна быть подтверждена разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в число документов, необходимых для получения указанного разрешения включен Акт приемки законченного строительством объекта[1] (либо иной аналогичный документ).

Поскольку объект основных средств был включен в производственный процесс, например, производство продукции, выполнение работ или оказание услуг и т.п., амортизационные отчисления по нему должны участвовать в формировании себестоимости указанных продукции, работ, услуг.

В пункте 7 ПБУ 1/08 указано, что: «…Если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности

…».

В некоторых случаях объект способен функционировать до завершения всех работ, предусмотренных проектом создания объекта основных средств (например, ПСД), однако не отвечать требованиям полного соответствия намерениям руководства. В этом случае необходимо оценить возможность начала эксплуатации объекта, а также необходимость и существенность дальнейших затрат, предусмотренных в проекте, договоре подряда и т.д.

Необходимо принять во внимание то, что «некоторые операции осуществляются в связи со строительством или освоением объекта основных средств, но не являются необходимыми для доставки этого объекта в нужное место и приведения его в состояние, обеспечивающее возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства. Поскольку побочные операции не являются необходимыми для доставки объекта в нужное место и приведения его в состояние, обеспечивающее возможность эксплуатации в соответствии с намерениями руководства, доходы и относящиеся к ним расходы по таким операциям признаются в качестве прибыли или убытка и включаются в состав соответствующих статей дохода и расхода

» (п. 21 IAS 16).

«Будущие экономические выгоды, заключенные в активе, потребляются предприятием главным образом через его использование. Тем не менее, действие других факторов, таких, как моральное или коммерческое устаревание и физический износ при простое актива, часто приводит к уменьшению экономических выгод, которые могли бы быть получены от данного актива» (п. 56 IAS 16).

«Себестоимость запасов должна включать все затраты на приобретение, затраты на переработку и прочие затраты, понесенные для того, чтобы обеспечить текущее местонахождение и состояние запасов

(п. 10 IAS 2). Таким образом, поскольку объект строительства был включен в производственный процесс, например, в производство продукции, выполнение работ или оказание услуг и т.п., амортизационные отчисления по нему должны участвовать в формировании себестоимости указанных продукции, работ, услуг.

Пунктом 6 ПБУ 4/99 установлено, что «бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету».

Исходя из принципа приоритета экономического содержания над формой, объекты, по которым не закончены работы по их созданию (строительству), но которые используются в производстве, в бухгалтерской (финансовой) отчетности отражаются по строке «Основные средства» и в остальных аспектах также должны рассматриваться, как основные средства.

[1] Применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).

Этапы оценки незавершенного строительства

Оценка ОНС проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная, рабочая и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на ОНС уже были зарегистрированы права через Росреестр, запрашивается выписка ЕГРН.

Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства

Основным документов после завершения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Отчет можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних документов бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для работы с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.

Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства

Чтобы составить техническое задание на оценку незавершенного строительства, нужно определиться с целями такого исследования. В ТЗ указываются исходные данные на объект, сфера применения отчета об оценке (например, под продолжение инвестиционного проекта или оформление залога для банка). Помощь в подготовке технического задания окажут опытные специалисты ]Смарт Вэй[/anchor]. С примером ТЗ можно знакомиться ниже.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Образец технического задания на строительство, реконструкцию
2	Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания
3	Образец технического плана для постановки здания на учет
4	Образец заявления о кадастровом учете
5		Образец выписки ЕГРН
6	Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7	Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8	Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу

Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства

В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:

• несоответствие технических характеристик и объема выполненных работ проектной, сметной документации;
• отсутствие рынка спроса-предложений на ОНС, что усложняет определение реальной рыночной стоимости;
• сложность и объем объекта, что влечет удорожание и затягивание сроков оценки;
• отсутствие разрешительных документов на участок или объект, что скажется на точности оценки.

Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!

Отражение в бухгалтерской отчетности

Пункт 64 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации приводит следующие методы оценки незавершенного производства:

• по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости;
• по прямым статьям затрат;
• по стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов;
• по фактически произведенным затратам — при единичном производстве продукции.

Строительный объект представляет собой единичное производство, поэтому для строительной деятельности подходит метод оценки — по фактически произведенным затратам.
Сумма НЗП необходимо отразить в строке 1210 «Запасы» бухгалтерского баланса, в разделе оборотных активов. При длительном цикле производства компания вправе отразить остатки НЗП в составе показателей внеоборотных активов.

В Приказе Минфина России от 02.07.2010 № 66н, в примечаниях к форме бухгалтерского баланса указано, что показатели об отдельных активах, обязательствах могут приводиться общей суммой с раскрытием в пояснениях к бухгалтерскомубалансу, если каждый из этих показателей в отдельности несущественен для оценки заинтересованными пользователями финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.

В связи с этим, в учетной политике необходимо закрепить принцип существенности, которым будет пользоваться компания при составлении финансовой отчетности.

Сумму незавершенного строительства у застройщика (дебетовое сальдо счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств») можно указать по строке 1150 «Основные средства» раздела внеоборотных активов бухгалтерского баланса (в случае строительства для собственных нужд), либо по строке 1170 «Прочие внеоборотные активы» раздела внеоборотных активов бухгалтерского баланса (при строительстве для инвестора). В «Пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках» стоимость незавершенного строительства указывается в строках 5240 и 5250 соответственно.

Преимущества нашей компании

В штате ]Смарт Вэй[/anchor] есть все необходимые специалисты для проектирования и оценочной деятельности. Мы обеспечим максимально выгодные условия для каждого клиента, независимо от сложности объекта, статуса заказчика. Наши преимущества:

• экономия времени и денег, работа напрямую и без посредников;
• консультационная поддержка на всех этапах сотрудничества;
• привлечение к обследованиям и расчетам узкопрофильных специалистов;
• юридическое сопровождение сделок с ОНС, земельным участком, помощь в реализации и управлении проектами.

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших специалистов по телефонам, указанным на сайте. В таблице ниже представлены расценки на некоторые виды услуг и работ.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Оформление документов на объект незавершенного строительства	от 30000 руб. (зависит от площади и особенностей ОНС)
2	Сопровождение процедуры ввода в эксплуатацию	от 25000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта)
3	Изготовление технического плана на ОНС	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Представительство в суде для получения решения и постановки на кадастровый учет	от 30000 руб.

ГЛАВБУХ-ИНФО

В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов:

— на строительные работы; — на работы по монтажу оборудования; — на приобретение оборудования, требующего монтажа; — на приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса; — на прочие капитальные работы. Порядок учета затрат по данным работам зависит от способа их производства — подрядного или хозяйственного. При подрядном способе выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются в учете по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций. При хозяйственном способе производства указанных работ в учете отражаются фактически произведенные затраты. Фактические затраты, связанные с сооружением (изготовлением) объектов (в частности, основных средств), первоначально отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08–3 «Строительство объектов основных средств») в корреспонденции со счетами учета расчетов. На субсчете 08–3 «Строительство объектов основных средств» учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом). До полного окончания работ по строительству объектов затраты по их сооружению (возведению) учитываются в составе незавершенного строительства. Незавершенное строительство — это затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до их ввода в эксплуатацию. Незавершенное строительство отражается в бухгалтерском балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора). После окончания строительства осуществляется приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов основных средств. К этому моменту на субсчете 08–3 «Строительство объектов основных средств» формируется инвентарная стоимость законченных строительством объектов. Инвентарная стоимость объекта — это затраты застройщика по возведению объекта с его начала до ввода в эксплуатацию. Инвентарная стоимость законченных строительством объектов определяется в следующем порядке: инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат. Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению. В случае, если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов; инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, складывается из фактических затрат по приобретению оборудования, а также расходов на строительные и монтажные работы, прочие капитальные затраты, относимые на стоимость вводимого в эксплуатацию оборудования по прямому назначению. Если расходы на строительные и монтажные работы, а также прочие затраты относятся к нескольким видам оборудования, то их стоимость распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально их стоимости по ценам поставщиков; инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и инвентаря слагается из покупной стоимости по счетам поставщиков, расходов по доставке до склада и других расходов, связанных с их приобретением. При вводе в эксплуатацию законченный строительством объект должен приниматься к бухгалтерскому учету. При принятии к бухгалтерскому учету фактические затраты, учтенные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08–3 «Строительство объектов основных средств»), относятся на дебет счета 01 «Основные средства».

Следующая >

Выводы

Оценка незавершенного строительства нужна для определения объективной рыночной стоимости объекта для сделки, размера вложений и целесообразности завершения работ, анализа перспектив получения дохода после достройки. Проводить оценку могут организации, состоящие в СРО оценщиков. По итогам оттенки незавершенного строительства оформляется отчет.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Заказать оценку на любой объект незавершенного строительства можно в ]Смарт Вэй[/anchor]. Мы обеспечим выгодное коммерческое предложение каждому клиенту.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, застройщик (инвестор) должен представить в управление регистрации следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности (заполняется специалистом Росрегистрации при сдаче документов);

• документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);

• копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);

• документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;

• копию устава организации-заявителя;

• копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);

• копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);

• копии проектной документации;

• копии документов, подтверждающих, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (например, копию дополнительного соглашения о расторжении договора строительного подряда);

• кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме.

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).