Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Квартира в качестве оплаты за товар: какие бухгалтерские проводки следует сделать?
Если цена квартиры с учетом расходов, связанных с ее продажей, превышает выручку, разница между этими величинами признается убытком
16.06.2017 Автор: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вахромова Наталья
С ООО за поставку товара покупатель по мировому соглашению рассчитывается квартирой. Стоимость квартиры равна стоимости обязательств контрагента. Далее квартиру ООО планирует реализовать.
При получении квартиры в счет погашения долга сделаны бухгалтерские проводки:
Дебет 41 Кредит 60
— приобретена квартира;
Дебет 60 Кредит 62
— зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.
Затем было зарегистрировано право собственности.
Далее квартира была реализована физическому лицу. НДС не возникает, налоговой базой для обложения налогом на прибыль является разница между стоимостью переданной квартиры и стоимостью реализованной квартиры. Были сделаны следующие бухгалтерские проводки:
Дебет 62 Кредит 90
— продана квартира;
Дебет 90 Кредит 41
— списана стоимость квартиры.
Получается прибыль или убыток.
Верны ли данные рассуждения и бухгалтерские проводки?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При реализации квартиры НДС не исчисляется.
Для целей налогообложения прибыли денежную сумму, причитающуюся организации за квартиру согласно заключенному договору с физическим лицом, следует рассматривать в качестве выручки от реализации.
Данный доход может быть уменьшен на стоимость приобретения квартиры, которая следует из соглашения об отступном (мирового соглашения), а также на иные расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например расходы, связанные с оформлением права собственности и содержанием квартиры).
Если цена приобретения квартиры с учетом расходов, связанных с ее реализацией, превышает выручку от ее реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения.
Бухгалтерские проводки, которыми, по нашему мнению, оформляются рассматриваемые в вопросе операции, приведены в тексте ответа.
Обоснование позиции:
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом наряду с надлежащим (то есть буквальным) исполнением обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ) глава 26 ГК РФ «Прекращение обязательств» допускает иные способы прекращения обязательств.
Так, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст. 409 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации денежное обязательство в виде кредиторской задолженности за поставленный товар прекращается передачей должником квартиры, то есть предоставлением отступного.
При этом обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами ст. 409 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102)).
Следовательно, до передачи квартиры обязательство должника-покупателя перед продавцом сохраняется.
Оценка имущества, предоставляемого в качестве отступного, устанавливается по соглашению сторон (ст.ст. 409, 421, 424 ГК РФ).
Следовательно, стоимость имущества может как быть равной размеру первоначального обязательства, так и отклоняться от него в большую или меньшую сторону (постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2011 N Ф10-2026/11 по делу N А62-4293/2010).
Из вопроса следует, что стоимость квартиры равна размеру задолженности контрагента за поставленный товар. Полученная в качестве отступного квартира будет продана физическому лицу.
В силу общего принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Законодательство не запрещает организациям продавать свое имущество, в том числе квартиры, физическим лицам. Покупателем квартиры может также выступать взаимозависимое с организацией физическое лицо.
Обращаем Ваше внимание, что заключение сделок между взаимозависимыми лицами действующим законодательством не запрещено. Наличие взаимозависимости может повлечь лишь контроль цены сделки со стороны налоговых органов и доначисление сумм налогов в случае ее занижения (завышения) по сравнению с рыночной (ст. 105.3 НК РФ).
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества, в том числе квартир, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
Поэтому цена продажи квартиры устанавливается по соглашению сторон договора купли-продажи.
При этом необходимо учитывать, что квартиры отнесены к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ) и их купля-продажа регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
Право собственности на квартиру по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как такой договор пройдет государственную регистрацию (ст. 131, п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
НДС
Передача товаров, к которым для целей налогообложения относятся и квартиры, в качестве отступного признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182).
При этом на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых помещений не подлежит обложению (освобождается от налогообложения) НДС.
Поскольку при передаче отступного право собственности на товары переходит от должника к кредитору, то для целей налогообложения такая передача признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому в случае передачи в качестве отступного квартиры данная операция освобождается от налогообложения на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182).
Следовательно, при передаче Вашей организации квартиры покупатель Вашего товара по общему правилу НДС на ее стоимость не начисляет и счет-фактуру не выставляет (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Поэтому суммы НДС, подлежащей вычету, в таком случае не возникает.
В то же время в силу п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Если контрагент воспользуется данным правом, то при реализации квартиры он будет должен дополнительно к ее цене предъявить и соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).
Однако предъявленный контрагентом НДС по квартире организация сможет принять к вычету только в том случае, если сама откажется от применения льгот, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, и, соответственно, при реализации физическому лицу квартиры исчислит НДС, так как обязательным условием для принятия к вычету «входного» НДС является использование приобретенных товаров в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ).
Если же Ваша организация не отказывается от применения льгот, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, то реализация квартиры физическому лицу НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Тогда если контрагент — бывший покупатель товара откажется от применения льгот и предъявит организации НДС по квартире, то сумма этого налога будет учитываться в стоимости квартиры (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Налог на прибыль
В связи с тем, что организация не планирует полученную квартиру использовать в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организации, а намеревается ее продать, то для целей налогообложения прибыли такая квартира не признается амортизируемым основным средством (п.п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 20.03.2015 N 03-03-06/1/15236).
Согласно п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ в целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации ранее приобретенных товаров, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Таким образом, денежную сумму, причитающуюся организации за квартиру согласно заключенному договору с физическим лицом, следует рассматривать в качестве выручки от реализации товаров, которая в целях налогообложения прибыли признается доходом от реализации (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
При исчислении суммы дохода, подлежащего признанию в налоговом учете (как в целях исчисления НДС, так и при налогообложении прибыли организаций) по сделкам, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, следует применять цены, установленные договорами (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, доход от реализации квартиры определяется на дату подписания акта приемки-передачи квартиры (не на дату регистрации права собственности на покупателя).
Порядок определения налоговой базы при реализации имущества установлен ст. 268 НК РФ.
Из положений п. 1 ст. 268 НК РФ следует, что при реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией.
Финансовое ведомство разъясняет, что стоимость имущества, полученного как отступное, признается равной величине погашенного обязательства должника (письма Минфина России от 31.08.2012 N 03-03-06/2/94, от 18.03.2010 N 03-03-06/2/50).
Значит, сумма выручки от реализации квартиры физическому лицу может быть уменьшена на стоимость ее приобретения, которая следует из соглашения об отступном (мирового соглашения), а также на иные расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например расходы, связанные с оформлением права собственности и содержанием квартиры).
По мнению финансового ведомства, расходы на оплату коммунальных платежей за время владения квартирой учитываются для целей исчисления налога на прибыль на дату реализации квартиры в соответствии с п. 1 ст. 268 НК РФ (письма Минфина России от 20.03.2015 N 03-03-06/1/15236, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/372).
Если цена приобретения квартиры с учетом расходов, связанных с ее реализацией, превышает выручку от ее реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Бухгалтерский учет
Имущество, полученное в качестве отступного, приходуется кредитором с учетом правил, установленных нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок ведения бухгалтерского учета соответствующих активов.
Одним из обязательных условий учета актива в качестве основного средства (ОС) является условие о том, что организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Если это условие не соблюдается, в качестве объекта ОС приобретенное имущество к учету принято быть не может.
В связи с этим в рассматриваемой ситуации в бухгалтерском учете квартира, предназначенная для перепродажи, должна отражаться в качестве товарно-материальных ценностей (п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов (далее — ПБУ 5/01)).
Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — Инструкция), предусмотрено, что для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи, предназначен счет 41 «Товары».
По нашему мнению, в рассматриваемом случае счет 41 «Товары» не должен корреспондироваться со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», так как при получении в качестве отступного квартиры у организации-кредитора не возникает обязательств по ее оплате (не должна отражаться кредиторская задолженность) и, соответственно, нет необходимости производить последующий зачет взаимных требований.
Для обобщения информации о расчетах с покупателями и заказчиками Инструкцией предусмотрен счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
Операции по прекращению обязательств покупателей отражаются по кредиту счета 62. По нашему мнению, поступление квартиры в качестве отступного необходимо отразить записью:
Дебет 41 Кредит 62
— отражено получение квартиры в качестве отступного.
Напомним, что согласно п. 5 ПБУ 5/01 товары принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости.
Отступное является одной из неденежных форм расчетов.
Пунктом 10 ПБУ 5/01 установлено, что фактической себестоимостью материально-производственных запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией.
Иными словами, фактической себестоимостью квартиры будет считаться стоимость, указанная в соглашении об отступном (мировом соглашении).
В силу п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99) выручка от продажи продукции и товаров учитывается в составе доходов от обычных видов деятельности.
Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности, определяемой исходя из цены, установленной договором между организацией и покупателем (заказчиком) или пользователем активов организации (п.п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).
Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии условий, установленных п. 12 ПБУ 9/99, одним из которых является свершившийся факт перехода права собственности на товар от организации к покупателю (пп. «г»).
В момент признания выручки от продажи товаров в составе расходов по обычным видам деятельности учитывается их фактическая себестоимость (п.п. 5, 7, 16, 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации», далее — ПБУ 10/99).
Поскольку право собственности на квартиру переходит к покупателю на момент регистрации права собственности на нее, то выручка от реализации квартиры в бухгалтерском учете не может быть отражена ранее указанной даты.
Согласно Инструкции в случае, если выручка от продажи товаров определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, для указанных целей используется счет 45 «Товары отгруженные». Товары отгруженные учитываются на счете 45 по стоимости, складывающейся из фактической производственной себестоимости и расходов по отгрузке товаров.
Если организация не реализует квартиры на систематической основе, то при реализации квартиры в учете организации отражается не доход от обычных видов деятельности, а прочий доход по счету 91 «Прочие доходы» (п.п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99). Согласно п. 16 ПБУ 9/99 прочие поступления от продажи товаров (когда это не является предметом деятельности организации) признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном предусмотренному п. 12 ПБУ 9/99. Иными словами, прочий доход от продажи квартиры признается также на дату перехода права собственности на эту квартиру к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
При признании прочего дохода от реализации квартиры в учете признается прочий расход в виде ее стоимости (п.п. 4, 11, 14.1, 6 ПБУ 10/99).
С учетом вышеизложенного полагаем, что операции по реализации квартиры физическому лицу могут быть отражены в учете организации следующим образом:
Дебет 51 (50) Кредит 62
— получена оплата стоимости квартиры от покупателя;
Дебет 45 Кредит 41
— квартира передана покупателю путем подписания акта приемки-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка от продаж» (91, субсчет «Прочие доходы»)
— признана выручка от продажи квартиры (прочий доход) на дату перехода права собственности на квартиру к покупателю;
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» (91, субсчет «Прочие расходы») Кредит 45
— списана фактическая себестоимость квартиры;
Дебет 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» (99) Кредит 99 (90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»)
или
Дебет 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» (99) Кредит 99 (91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»)
— признан доход от реализации квартиры (убыток).
Если организация систематически реализует квартиры для перепродажи, то, по нашему мнению, расходы на содержание квартир (коммунальные платежи) целесообразно учитывать в составе расходов на продажу (счет 44). Если же такие хозяйственные операции не носят систематического характера, то расходы по содержанию квартир целесообразно учитывать в составе прочих расходов (по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы»).
На основании п.п. 17, 18 ПБУ 10/99 расходы подлежат признанию в бухгалтерском учете независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы и от формы осуществления расхода (денежной, натуральной и иной) в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления.
Таким образом, расходы на содержание квартир, признаваемые организацией прочими расходами, принимаются к учету единовременно.
Издержки обращения, накопленные на счете 44, организацией могут учитываться двумя способами:
— всю сумму издержек обращения за месяц можно включать в расходы по обычным видам деятельности, списывая их в дебет счета 90;
— издержки обращения можно распределять между реализованным и нереализованным товаром (п. 9 ПБУ 10/99).
Организация должна выбрать один из этих способов и закрепить его в учетной политике.
ГАРАНТ.РУ
Разместить:
Комментарии
Особый порядок по налогу на имущество
Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.
В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).
Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).
Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.
Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.
Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.
А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.
Определение товара и его виды
Товар – это объект гражданских прав либо продукт деятельности предприятия (в том числе услуга, работа или финансовая услуга), предназначенный для продажи, обмена или введения в оборот.
Согласно Налоговому кодексу товаром признается любое имущество, предназначенное для реализации. В широком смысле, товар – это реализуемая на рынке материальная или нематериальная собственность. Под товаром в узком смысле понимают продукт труда.
Например, продукт умственного и физического труда, результат услуги, то есть всё то, что имеет потребительскую стоимость и её собственник может обменять её на другой товар либо денежные средства.
Все товары можно разделить на 2 большие группы:
- Материально-вещественные, имеющие физические свойства;
- Невещественные – услуги, консультации. Нематериальные товары специфичны и очень разнообразны:
Коммунальные договоры не переоформлены
Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.
При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.
Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?
Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.
Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.
А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.
Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.
В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.
Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.
