Общехозяйственные расходы в стоимости объекта строительства

Организация при строительстве нескольких объектов, которые после окончания строительства будут сданы в аренду, совмещает функции инвестора, заказчика и застройщика. Учитываются ли общехозяйственные расходы (в частности, заработная плата управленческого персонала (директор, бухгалтер), управленческие расходы (услуги связи, аренда офиса)) при формировании первоначальной стоимости объекта строительства в периоде, когда организацией ведется только строительство объектов и не осуществляются другие виды деятельности, и в периоде, когда строительство одних объектов продолжается, а другие уже построены и сдаются в аренду?

Инвестиционная деятельность в РФ регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (далее — Закон N 39-ФЗ) и Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (в части, не противоречащей Закону N 39-ФЗ).

Согласно ст. 1 Закона N 39-ФЗ капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются в том числе инвесторы и заказчики (ст. 4 Закона N 39-ФЗ).

Закон N 39-ФЗ не содержит понятия «застройщик». Понятие данного субъекта инвестиционной деятельности дано в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Пунктом 6 ст. 4 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

В рассматриваемом случае организация совмещает функции инвестора, заказчика и застройщика.

Какова идея учета расходов в строительстве?

Только строительная организация зарегистрирована, как юридическое лицо, начинается процесс управления. Управленческие решения могут приниматься руководителями только тогда, когда есть данные, которые получены в ходе работы. Результатом должен быть анализ всех принятых решений по тому, или иному вопросу. Удобнее всего проводить контроль принятых решений используя показатели. Они могут быть выражены, как в числовом выражении, так и процентом соотношении.

Можно сделать вывод, что грамотное управление возможно только тогда, когда все данные достоверные. Для создания общей картины, важно учитывать не только общие сведения, но и информацию о работе всех подразделений.

В условиях современного мира, чтобы компания была успешной, важно правильно принимать решения. Но это не может быть достигнуто без планирования, анализа и контроля. Учет расходов в строительстве используя технологии Финоко – это тот метод, который позволяет все это объединить.

Отечественные сложности внедрения управленческого учета

Главная причина, по которой более 2/3 руководителей компаний принимает управленческие решения большей частью интуитивно, – отсутствие понимания необходимости такого учета. Кроме этого, можно выделить еще ряд препон, стоящих на пути эффективного бюджетирования в строительной отрасли:

• неоперативность существующей отчетности – из-за запаздывания учетной документации информация в ней часто становится неактуальной;
• безадресность – затраты группируются не по центрам финансовой ответственности, а просто поэлементно, то есть часто неясно, к какому из строительных подразделений относится та или иная группа бюджетных элементов;
• отсутствие мотивации экономить – снижение издержек не является привлекательным для руководства, внутренняя отчетность весьма несовершенна;
• ряд нерешенных проблем учета – так, например, аналитический учет значительной части отрасли – незавершенного строительства – практически не ведется.

Особенность учета затрат в строительстве

Особенность учета затрат в строительстве заключается в том, что направление само по себе является не простым. К примеру, каждый проект в компании имеет свою продолжительность, или процесс стройки является очень уникальным. Также учитывается то, что каждый проект проходит не одну стадию согласования и обязательно должна быть смета. Именно смета является началом любой стройки. И таких моментов в этом виде бизнеса очень много.
По статистике в РФ на каждого директора приходится по 2.4 юридических лица. Причин тому очень много: работа в различных налоговых субъектах, различная структура собственности на активы, стремление сократить налоговые платежи и многое другое. Вести сводный учет затрат подрядчика и посчитать реальную прибыль объекта строительства в таком случает становиться не просто.

Нет никакой тайны в том, что вести учет расходов в строительстве нужно. При отсутствии данного учета организация автоматически получает высокий риск стать неплатежеспособной. В результате таких действий банкротство не за горами.

Задачи учета затрат подрядчика

Главной задачей является обеспечение руководителей строительной фирмы всеми необходимыми данными, для принятия правильных решений. Решения могут быть приняты в ходе:

• планирования расходной части на определенный период времени;
• планирование расходов, их анализ и контроль над исполнением;
• готовые отчеты помогут выявить сильные и слабые стороны бизнеса. Эти данные могут быть только по Вашему предприятию, так и сравнительный анализ с конкурентами.

Контроль затрат в строительстве должен обязательно включать в себя:

• смету;
• учет и работу с договорами. Это касается, как заказчиков, так и подрядчиков, поставщиков товаров и услуг;
• план-график. Он отвечает за своевременность, анализ и контроль над издержками предприятия. То есть, позволяет не пропустить срок той, или иной оплаты. Обеспечивает отслеживание сроков и количества выполняемых работ.

Веб-сервис ФИНОКО, на основании многолетнего опыта, подготовил автоматизированную систему управленческого учета в строительстве. Которая непосредственно включает в себя учет расходов в строительстве. Готова модель, позволяет быстро и четко получать данные для ведения, анализа и контроля над расходной частью предприятия. Такой учет можно легко вести, как по одному объекту, так и по всем одновременно. Готовый эталон включает в себя:

• сводный и операционный отчеты. Это касается, как одного объекта, так и нескольких;
• общий отчет предназначен, для управления коммерческими тратами;
• отчет сводный по материалам, которые используются в процессе строительства и др.

Управленческий учет в строительстве дает возможность формировать план работы фирмы. К примеру, сколько нам понадобится в запланированном периоде времени материалов, и сколько мы затратим на них. Какие обязательства необходимо выполнить, и какие траты компания должна совершить за весь период.

Учет расходов в строительстве. С чего начать?

С чего начинается стройка? Не с закладки фундамента, гораздо раньше. Оно не может быть начато, если нет понимания, какие траты необходимо совершить. Болезненная тема данного направления – не правильный учет в строительстве. Отсюда мы получаем нехватку денежных средств на покрытие всех расходов. Поэтому учет расходов в строительстве, необходимо начинать с составления сметы.

Смета – это документ, утвержденный между заказчиком и исполнителем. В ней содержится перечень работ, которые необходимо выполнить. Определить какие материалы нужны, в каком количестве и в какой период. Выявить конечную стоимость объекта. Чтобы было проще работать с документом, желательно разбить всю информацию на временные этапы. Составить план-график. К примеру, в какой срок необходимо провести платеж, или до какого числа нужно завершить определенный этап строительства. Все сметы могут отличаться друг от друга. Но суть они должны нести одну.

Учет затрат подрядчика производить проще, если смета составлена правильно. Исходя из плана-графика, мы будем знать обо всех предстоящих тратах и поступлениях. Соответственно, контроль осуществлять легче.

Для чего нужен контроль расходов в строительстве?

Стройка — это длительный процесс, имеющая несколько производственных циклов. Разнообразие работ, многообразие объектов различной сложности. Одной из задач строительной компании является контроль расходов. Если упустить контроль расходов в строительстве, то предприятие может столкнуться с серьезными трудностями.

Основная проблема заключается в том, что нам необходимо получить конечный финансовый результат всего объекта. При этом обладать информацией о финансовом результате каждого месяца. На эти вопросы как раз отвечает учет расходов в строительстве.

В соответствие с рекомендациями необходимо вести контроль расходов в строительстве по прямым и косвенным тратам. Но не стоит забывать, что выбор метода учета затрат в строительстве должен быть обоснован технологическим процессом и зависит от вида деятельности.

Исходя из полученной информации, можно проводить полный анализ, регулировать и контролировать все траты. В результате не составит труда оперативно принять меры и исправить ситуацию. От того, насколько тщательно мы ведем учет затрат подрядчика, зависит успех фирмы. При проведении анализа учета затрат в строительстве за определенный промежуток времени, мы сразу выявим, по какой статье идет перерасход и по какой причине.

Контроль затрат строительства по прямым затратам.

Прямые издержки в строительстве – это одна из главных составляющих частей сметной стоимости. В них включены все траты, которые необходимо совершить на строительные работы, также неизбежные ожидаемые расходы. Учет расходов по прямым издержкам необходимо вести по следующим статьям:

Заработная плата

Здесь отражаются все траты на оплату труда сотрудников, которые задействованы в процессе строительства:

• Производственные рабочие;
• Рабочие, которые занимаются перемещением оборудования и материалов на территории объекта строительства.

При расчете заработной платы необходимо отталкиваться от времени за выполнением каждого вида работ. На помощь могут прийти методические сборники, где указаны способы расчета, нормы и расценки.

Затраты на эксплуатацию транспорта и материалов

• Амортизация;
• Стоимость электроэнергии и ГСМ, вспомогательных материалов;
• Оплата труда рабочих, которые занимаются обслуживанием строительных машин.

Единицей оценки работы транспорта является моточас. В общее время включаем переезд с объекта на объект, ремонтные работы на замену запасных частей, оплачиваемые технологические перерывы.

Формирование стоимости одного моточаса осуществляется благодаря следующим критериям:

• стоимость ремонта;
• амортизация единицы техники;
• цена деталей;
• ГСМ;
• траты на транспортировку и др.

Расходы на эксплуатацию транспорта могут меняться исходя из многих факторов: погодные условия, состояние дорог, габариты груза и т. д.

К прямым издержкам в строительстве можно отнести издержки по устранению неполадок в процессе работы. К ним можно отнести расходы на гарантийное обслуживание и ремонт.

Материалы

Материалы — это факторы формирования себестоимости строящихся зданий и сооружений. Все расходы осуществляются по мере выполнения определенных работ. Ошибки в учете затрат в строительстве по материалам, могут повлиять на итог работы в целом. В результате увеличивается риск по недоплатам, переплатам.

В данную статью включены все издержки на материалы, полуфабрикаты, конструкции. А также, расходы на заготовку, доставку и хранение. Сюда же входит цена самих материалов и сырья.

Издержки могут быть выполнены по мере выполнения определенных работ, или совершены заранее.

Чтобы правильно определить стоимость материалов, необходимо знать стоимость каждой единицы. Так же, важен расход, отдельно для каждого вида работ.

Прочие прямые издержки

Так же, как и другие расходы, перечень может изменяться, исходя из специфики деятельности. В процессе учета затрат в строительстве по прочим прямым расходам включены:

• Увеличение издержек в зимнее время;
• Расходы на перевозку рабочих;
• Расходы на содержание вахтовых поселений, оплата суточных;
• Издержки на содержание и ремонт дорог в момент строительства;
• Командировочные расходы;
• Страхование;
• Содержание спасательных служб;
• Расходы на организацию торгов, тендеров;
• Издержки на обеспечение нормальных условий труда.

Учет по косвенным расходам

Полная противоположность прямых издержек в строительстве — это косвенные. Они напрямую не зависят на определение стоимости объекта. Учет ихдержек по косвенным расходам необходимо вести по следующим статьям:

Общепроизводственные расходы

Это издержки по обслуживанию основных и вспомогательных производств.

• содержание строительных машин;
• амортизация и расходы на ремонт основных средств;
• заработная плата основных рабочих;
• содержание строительных площадок;
• коммунальные расходы;
• аренда;
• издержки на набор и обучение персонала;
• административно-управленческие расходы;
• налоги и платежи;
• иные расходы по выполнению строительных работ. Вспомогательные расходы.

К такому виду относят стоимость услуг, потребляемых основным производством:

• Услуги по выработке электроэнергии;
• Услуги по выработке тепловой энергии и др.

К какому выводу мы можем прийти, проводя учет затрат в строительстве по косвенным расходам? Это не так уж важно. Если разделяете это мнение, то вы уже загнали себя в угол. Не обращая внимания на величину таких расходов, мы медленными шагами можем привести компанию к серьезным проблемам.

Основная цель учета затрат в строительстве — это предоставление полной информации и финансовом положении компании. Правильно организованный учет затрат подрядчика, позволяет обладать информацией по всем издержкам в процессе стройки, для проведения дальнейшего анализа. Проще говоря, такой Контроль расходов в строительстве позволяет эффективно управлять и координировать работу.

Ассигнования, идущие на содержание надзорного подразделения клиента, и отчисления на сам строительный контроль ведутся по двум отдельным расчетам.

В положение включены пункты 14 и 15. Они указывают, что нормирование затрат, которые несет заказчик при осуществлении надзора на строительстве в ходе возведения капитальных построек, сооружение которых долями либо в исчерпывающем объеме финансируется федеральными бюджетными средствами, также, как и количественное нормирование исполнителей, на которых он в предусмотренном порядке возложил обязанности по проведению контроля над строительством, определяется соответствующим приложением. Расходы рассчитываются на основании общих капиталовложений в строительные работы (базисный ценовой показатель на 01.01.2000 г.). Исключением являются затраты, связанные с закупкой участков земли. НДС в расчет не берется. Вычисления производятся на основе затратных нормативов, которые описаны приложением к положению. Результаты начислений вносятся в 10-ую главу обобщенной сметы по текущему строительству. Для них отводится отдельная строка «Строительный контроль». МДС 81-35.2004 в пункте 4.87 определяется, что отчисления на «Содержание службы заказчика-застройщика. Строительный контроль» вносятся в главу сведенной сметы N10. Для этого отводятся 7-я и 8-я графы.

Использование норм по расходам, несомым заказчиком при осуществлении контроля над строительством в процессе возведения капитальных сооружений, к финансированию которых частью либо в полном объеме привлечены деньги из федеральной казны, находится в прямой зависимости от общих вложений в строительство. Базисная ценовая планка берется по состоянию от 01.01.2000 г. Точно также фиксируются и пределы по количеству персонала, на который клиент возлагает миссию по организации наблюдения.

«Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» одобрено правительством (постановление N 468 от 21.06.2010 г.). В нем определена технология надзора над строительством по ходу возведения, осуществления реконструкционных мероприятий и организации капремонта строений, подпадающих под категорию капитальных построек, независимо от происхождения источников, служащих для их финансирования. Оговаривается в положении также и, каким образом следует определять сумму ассигнований на организацию контроля над строительством, и какова должна быть численность персонала, ответственного за выполнение строительного надзора, в отношении объектов, финансирование которых частями либо полностью происходит из федеральной казны.

Применение положения МДС 81-7.2000 позволяет производить затратные расчеты по содержанию контрольного подразделения с включением определения количества исполнителей по нормативу. Первоочередной правовой документ, управляющий производственно-хозяйственными и прочими взаимоотношениями, существующими в инвестиционной сфере, – это контракт, заключенный между субъектами.

Полнее осветить проблему поможет ознакомление с письмами Министерства регионального развития N 22467-СМ/08 (05.09.2008 г.), N 26188-ИМ/08 (15.10.2008 г.), N 11615-СМ/08 (21.04.2008 г.). В них изложены положения, которыми следует руководствоваться.

Планирование затрат в строительстве

Планирование расходов в строительстве – это очень важная часть управленческого учета в строительстве. Не уделяя должного внимая данному разделу, можно и не начинать процесс строительства вообще. Планирование издержек в строительстве оказывает большое влияние на весь управленческий процесс в целом.

Планирование и контроль затрат подряжчика делится на:

• комплексные;
• специализированные;
• перспективные;
• оперативные;
• стратегические;
• тактические;
• локальные;
• глобальные.

Планирование издержек в строительстве решает вопросы:

• целесообразно ли используются все материальные и технически ресурсы строительной фирмы;
• анализирует рынок и позволяет планировать, исходя из имеющихся условий;
• дает четкую картину, что позволяет всем подразделениям вести оперативную работу;
• увеличивает эффект от применения всех данных на прогнозируемый период времени;
• упрощает и систематизирует контроль над деятельностью предприятия.

Планирование расходов в строительстве стоит осуществлять на строго определенный период времени. Это связано с ситуацией на рынке, с ценами на материалы, конкуренцией и прочее. Ввиду достаточно частых изменений, важно быть всегда в курсе дел и планировать деятельность исходя из ситуаций в настоящее время.

Планирование внутрифирменных издержек в строительстве

Главная цель планирования затрат в строительстве — это уменьшение рисков в деятельности строительной организации. Внутрифирменное планирование нацелено на перспективу развития компании, на основании бизнес-плана. Внутрифирменное планирование ресурсов в строительстве может изменяться, если у рынка были какие-то перемены.

Внутрифирменное планирование затрат подрядчика решает задачи:

• выявить экономическое состояние фирмы;
• какие нужно решить вопросы, чтобы все цели и задачи были реализованы.

При данном виде планирования затрат в строительстве, необходимо учитывать:

• состояние рынка и спрос на работы и услуги;
• грамотно ли будут использоваться имеющиеся ресурсы;
• что необходимо предпринять, чтобы получить прибыль и др.

Главные принципы планирования расходов в строительстве

• единство. В данный принцип входит непрерывная взаимосвязь между подразделениями компании. Подразумевается добиться положения, чтобы все отделы сотрудничали, как единое целое, для успешной реализации поставленных задач;
• участие. Если принцип единства учитывал подразделения, то здесь берется за основу каждый сотрудник. Персонал должен понимать, что от него хотят и каким образом это должно быть достигнуто;
• непрерывность. В строительной организации деятельность должна быть непрерывной. То есть достигается одна цель, за ней идет другая. Разрыва быть не должно;
• гибкость. Рыночная ситуация может меняться довольно быстро и неожиданно. Компания должна быть к этому готова и сразу же изменить свой план действий;
• точность. Все планирование должно быть точным по отношению к самой компании. Планы должны быть реальными и выполнимыми.

Планирование и прогнозирование расходов в строительстве на основании сметы

Началом формирования расходов в строительстве является смета. Смета — это планирование предстоящих расходов, которые необходимо совершить для того, чтобы выполнить определенные работы.

Задачи сметы расходов

• планирование платежей в строительстве по всем нюансам проекта;
• информирование подразделений и персонала о поставленных целях;
• управление процессом производства;
• оценка эффективности работы.

Процесс исполнения сметы необходимо контролировать постоянно. Что мы получили, что было задумано. Если есть какие-либо отклонения, срочно нужно принимать меры и стараться избежать подобного в будущем. Конечно, может быть и такое, что планирование затрат в строительстве на основании сметы было составлено не верно. То есть, не учтены какие-либо факторы, и компания просто не может ее выполнить. Поэтому, если мы определили, что смета может быть недействительной, нужно принимать меры. Но это необходимо делать заблаговременно.

Планирование затрат в строительстве на основании сметы разрабатывается на основании:

• информации о материальных издержках. Тут учитывается необходимое количество ресурсов, для выполнения работ;
• информации о расходах на заработную плату и отчисления;
• амортизация и др.

Специфика строительной отрасли с точки зрения управленческого учета

Для строительства как деятельности характерен ряд специфических нюансов, которые обуславливают повышенный финансовый риск при реализации проектов в этой сфере. Управленческий учет позволяет значительно уменьшать степень риска, если он организован и ведется на основе принятых во внимание отраслевых факторов.

1. Зависимость от государства. Строительство, как никакая другая сфера, во многом подчиняется государственной «машине», в первую очередь, в получении разрешительных документов, согласовании, оформлении и т.п. Расходы на эти действия трудно запланировать заранее.
2. Длинный инвестиционный цикл. Стройка – дело небыстрое. От начала воплощения проекта до его завершения (принятия комиссией готового здания) может пройти несколько лет, иногда и десятилетие, а за это время положение на рынке может существенно перемениться.
3. Каждый проект – единственный. Да, существуют типовые сооружения, но даже их нужно адаптировать под определенную местность, учитывать и другие уникальные нюансы.
4. Проектно-сметный характер деятельности. Финансовое планирование опирается на ранее составленную смету, от которой зависит эффективность проекта.
5. Своеобразная управленческая структура. Большая часть отечественных строительных организаций функционирует в виде холдингов, объединяющих в себе некоторые производства, компанию-подрядчика, проектное бюро, инвестиционную компанию и др. Иногда над этой структурой существует отдельная управляющая компания, в ряде случаев ее функции выполняет инвестор.
6. Человеческий фактор. К сожалению, следует отметить, что нередко персонал и управляющие строительными компаниями плохо приемлют нововведения в области методик управления, информационных систем, что может затруднять внедрение эффективного управленческого учета.

НАПРИМЕР. Строительная фирма возводит многоквартирный дом, жилье в котором планируется реализовать. Чем ближе завершение стройки, тем выше цена квартир. В готовом и принятом доме они будут стоить значительно дороже, чем на начальном этапе строительства. Поэтому трудно соотнести план строительства с планом реализации квартир. Нужно вести учет таким образом, чтобы на каждом этапе продавать столько квартир, учитывая меняющуюся цену, чтобы иметь возможность как минимум финансирования данного этапа строительных работ.