Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры / Вычет
Назад
Опубликовано: 28.12.2017
Время на чтение: 5 мин
4
990
Покупка жилья для большинства людей становится самой крупной тратой в жизни. Поэтому возможность сэкономить крайне важ
- Вычет и покупка жилья
- Ограничения и особенности выплат по вычетам Возврат налога по процентам ипотеки на жильё, купленное до 2014 г.
- Возврат налога по процентам ипотеки на жильё, купленное после 2014 г.
- Возврат подоходного налога до 01.01.01 г.
Что такое налоговый вычет?
Если вы официально трудоустроены, то получаете каждый месяц не все заработанные деньги. Часть идет в бюджет РФ. Это те 13%, которые называются налогом на доходы физических лиц. НДФЛ расходуется на самые разные нужды страны: образование, ЖКХ, социальные программы, спорт, транспорт, медицину и многое другое. Из вашей зарплаты НДФЛ удерживает работодатель и затем перечисляет государству.
Так вот, налоговый вычет — это реальная возможность не платить какое-то время НДФЛ, либо вернуть часть от уже уплаченного. Если вы потратили деньги на что-то, признаваемое государством полезным, например, квартиру, ваши расходы будут не полностью облагаются налогом.
Согласитесь, весьма приятный бонус.
Как получить имущественный вычет
Способов получить вычет два. Первый предусматривает, что сумму налога, которую с вас удержали, например, на работе, вам возвращают из бюджета. Второй предусматривает, что с вас на работе не удерживают налог.
Первый способ — самый простой. Чтобы им воспользоваться по окончании календарного года в котором была куплена квартира (или последующие годы) вам нужно сдать в налоговую инспекцию:
- Декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за соответствующий год. Декларацию 3-НДФЛ за 2011 год, декларацию 3-НДФЛ за 2012 и декларацию 3-НДФЛ за 2013 год вы можете скачать по ссылкам. Подробнее о том как должна быть предоставлена декларация 3-НДФЛ также смотрите по ссылке.;
- копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) — то есть размер имущественного вычета;
- заявление на имущественный вычет и возврат налога. Заявление на вычет в удобном формате, рекомендованное налоговиками, вы можете скачать с нашего сайта (см. ссылку);
Второй способ предусматривает, что вы должны получить в налоговой инспекцией специальное уведомление. Оно подтверждает тот факт, что вы купили недвижимость и имеете право на вычет. В уведомлении указывают и его сумму. Это уведомление вы передаете в бухгалтерию той компании где вы работаете. На основании данного документа с вас просто перестают удерживать налог на доходы. За уведомлением вы можете обратиться после покупки квартиры. Для этого в инспекцию нужно предоставить:
- копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) — то есть размер имущественного вычета;
- заявление на выдачу вам уведомления для получения имущественного вычета по месту работы.
Портал «Ваши налоги» 2021
Условия получения вычета
Если вы раньше, при покупке предыдущей квартиры, уже получали вычет и исчерпали лимит, еще раз получить вычет уже невозможно.
Чтобы получить имущественный вычет, надо не просто купить квартиру в России (в других странах вычет не дадут), но еще и исправно платить налоги, а значит, быть официально трудоустроенным. Нужно быть налоговым резидентом, для чего проводить на родине не меньше 183 дней в год (статья 207 НК РФ).
Также вы вместе с продавцом квартиры не должны быть взаимозависимыми лицами. Это значит, что купить квартиру у мамы или сестры и вычет получить — никак не получится. Еще налоговая может посчитать взаимозависимыми начальника и подчиненного — статья 105.1 НК РФ.
Ну и для получения, конечно, понадобятся документы, которые докажут налоговой, что вы действительно приобрели квартиру и за нее заплатили.
Ограничения на имущественный вычет
Таких ограничений немного. Но они есть.
Первое — имущественный вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Взаимозависимыми признают тех лиц, которые перечислены в статье 105.1 Налогового кодекса. Например, это ваши близкие родственники. Поэтому, если вы купили квартиру у жены/мужа (родителей, брата, сестры), то в вычете вам откажут.
Второе — имущественный вычет не предоставляются, если недвижимость оплачивали за вас другие лица и у вас никаких обязательств перед ними нет. Например, вы настолько понравились на работе, что ваш работодатель купил вам квартиру. Квартира есть — обязательств нет. В вычете вам откажут. Однако, если тот же работодатель вам дал деньги на покупку квартиры в долг, то вычет вы получите. Ровно также у вас сохранится на него право, если вы покупаете квартиру за счет банковского кредита. Ведь обязательства вернуть деньги у вас и в первом и во-втором случае остаются.
Третье — в состав имущественного вычета нельзя включить расходы на покупку квартиры (другой недвижимости), которые оплачены из средств материнского (семейного) капитала или за счет выплат из федерального, регионального или местного бюджета. Соответственно если, например, квартира стоит 1 800 000 руб. и сумма в размере 250 000 руб. оплачена за счет материнского капитала вычет составит лишь 1 550 000 руб. (1 800 000 — 250 000).
Лимит вычета
Вычет будет равен вашим фактическим расходам на квартиру не всегда. Есть ограничение: государство готово возвратить налог только за определенную сумму, и не больше.
Сейчас лимит вычета при покупке квартиры, согласно статье 220 НК РФ, равен 2 млн рублей. Таким он был установлен в 2008 году. До этого лимит был равен 1 млн рублей.
Это значит, что если вы купили жилье после 2008 года за 1,7 млн рублей, сумма вычета будет равна вашим расходам, т. е. составит 1,7 млн рублей. Если же вы заплатили за квартиру 2, 6 или 10 миллионов рублей — вычет в каждом случае составит 2 млн рублей.
По лимиту ясно, какую сумму максимально можно вернуть: 13% от 2 миллионов — это 260 тысяч рублей.
Нюанс: если вы приобрели квартиру до 2014 года, то лимит привязан именно к этой квартире, его нельзя “добрать” по другой купленной квартире. Если купили квартиру позже 2014 года — ситуация лучше. Вы можете воспользоваться остатком от лимита при покупке следующей квартиры, если не исчерпали его сразу.
Новости
Налоговые новации, предусмотренные Федеральным законом 212-ФЗ от 23.07.2013, вступают в силу с 1 января 2014 года. Для всех сделок за 2013 год и ранее сохраняется старый порядок и старые ограничения – и по распределению долей, и по суммам, и по процентам.
Главное – имущественный налоговый вычет теряет принцип однократности, теперь главенствует принцип лимита. Что, безусловно, справедливо и ставит в равное положение всех налогоплательщиков с точки зрения возмещения. Если раньше вычет можно было получить однократно, то есть только по одному объекту или доле в нем (и при этом «неиспользованный остаток» сгорал), то теперь право на вычет можно будет можно будет заявлять многократно до исчерпания лимита, который в настоящий момент составляет 2 млн. рублей. Это, напомним, налогооблагаемая база, а к возмещению к возмещению будет причитаться 13 %, или 260 тыс. рублей. Указанное изменение актуально, если документальная стоимость недвижимости не дотянула до 2 млн. рублей.
Ранее имущественный вычет привязывался не только к человеку, но и к доле в совместно приобретаемом объекте недвижимости. То есть 2 млн. рублей при совместной покупке становились лимитом на все квартиру. Например, объект за 5 млн. рублей приобретался двумя супругами по ½ доле – каждый из супругов мог получить вычет в размере 1 млн. рублей, а не по 2 миллиона. С 1 января 2014 года, привязка к объекту исчезает, и в приведенном примере каждый из собственников может заявить вычет в размере 2 млн. рублей.
Негативная для получателей ипотечных кредитов новация: максимальный вычет по процентам, ранее не ограниченный (к вычету можно было заявлять всю сумму уплаченных банку процентов, даже если она составила, скажем, 10 млн. рублей), будет ограничен 3 млн. рублей, то есть заемщик вернет «живыми деньгами» не более 3 млн. * 13% = 390 тыс. рублей. Причем вычет по процентам лишен принципа многократности, то есть можно вывести из-под налогообложения уплаченные проценты в пределах 3 млн. рублей только по одному объекту, точнее – только по одному ипотечному кредиту. При этом неиспользованный остаток сгорает. Таким образом, если проценты за весь срок кредита, допустим, в случае досрочного погашения или в силу незначительной суммы кредита, составляет 2 млн. рублей, то «имеющийся в запасе» 1 млн. рублей нельзя будет впоследствии заявить по следующему ипотечному кредиту. И эта норма идет в разрез с принципом главенства лимита, утвержденным непосредственно для объектов недвижимости.
Еще одно закрепленное в налоговом кодексе положение касается возможности получения налогоплательщиками — родителями вычета за объекты или доли в объектах недвижимости, купленные на имя своих несовершеннолетних детей. Эта же норма относится к усыновителям, опекунам, попечителям. Ранее право на получение вычета по недвижимости, приобретенной на имя детей, было определено судебными решениями, разъяснениями инстанций и т.д.
Итак, во-первых, все изменения начнут действовать с правоотношений, возникших после 1 января 2014 года. То есть для всех сделок за 2013 год и ранее сохраняется старый порядок и старые ограничения – и по распределению долей, и по суммам, и по процентам. А также, увы, по однократности. Положительный момент: вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 1 января 2014 года, а так же на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования таких кредитов, предоставляется без учета таких ограничения. Увы, по прежним сделкам что-то “дополучить» будет невозможно. Закон обратной силы не имеет. Так, Минфин разъяснил, что если человек ранее приобрел жилье стоимостью менее 2 млн. рублей, то по следующей покупке недвижимости после 2014 года заявить право на остаток нельзя (Письма от 09.08.2013 № 03-04-05/32362, № 03-04-05/32333).
Источник: журнал «Наши деньги»
Перенос остатка вычета на следующий год
Максимальную сумму возврата по вычету получить сразу целиком получится только у тех, чей годовой доход больше 2 000 000 рублей. В этом случае за год вы платите государству НДФЛ в размере 260 000 (или больше). Значит, налоговой есть, что вам вернуть.
Всем остальным за год возвратят только ту часть, которую по факту они за этот год перечислили в бюджет в виде налога. Остальное можно получить в последующие годы. Причем на это может уйти столько лет, сколько нужно в вашем случае — границ нет, главное, чтобы вся положенная сумма в итоге оказалась у вас.
Скажем, у вас оклад 50 тысяч рублей в месяц, и вам должны вернуть 260 тысяч, поскольку сумма вычета составила 2 млн. В год вы получаете 600 000 рублей и платите 78 000 рублей в качестве налога государству. Получается, что налог вам будут возвращать в течение 4 лет.
В первый год после покупки квартиры вы сможете забрать себе 78 000 рублей, во второй и третий год — также по 78 000, а в четвертый год получите оставшиеся 26 000 рублей.
Если квартиру покупает пенсионер, для него предусмотрено исключение. Он сможет вернуть налог сразу за 4 года. Для этого ему нужно подать одновременно 4 декларации: за год, в который приобретено жилье, и за 3 года до этого.
Как работает имущественный вычет
Сумма имущественного вычета равна стоимости купленной недвижимости. Однако максимальная сумма вычета ограничена. Вне зависимости от того сколько вы заплатили вычет при покупке квартиры (или другой недвижимости) не может превышать 2 000 000 руб. (без учета процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Но пока мы на этом останавливаться не будем. Подробности ниже.
Проиллюстрируем механизм работы вычета. Но прежде всего нужно помнить, что налог на доходы считают лишь по окончании года. То есть в конце каждого года вы суммируете все полученные доходы, уменьшаете их на вычеты и рассчитываете сумму налога. Потом сравниваете ее с той суммой, которую заплатили вы лично (или за вас — работодатель). Разницу вы либо доплачиваете в бюджет (если заплачено меньше чем нужно), либо возвращаете из бюджета (если заплачено больше чем нужно).
Пример Предположим, что ваша зарплата составляет 35 000 руб. в месяц. Налог на доходы, который будет с нее удержан, составит: 35 000 руб. х 13% = 4550 руб.
Эту сумму, предприятие в котором вы работаете, будет ежемесячно платить в бюджет. Следовательно, «на руки» вы получите зарплату за вычетом налога, то есть лишь в сумме: 35 000 руб. — 4550 руб. = 30 450 руб.
Соответственно за год вам будет начислена зарплата в размере: 35 000 руб. х 12 мес. = 420 000 руб.
С нее будет удержан налог в сумме: 420 000 руб. х 13% = 54 600 руб.
Итак, предприятие в котором вы работаете за год удержала с вас налог в размере 54 600 руб. и заплатила его в бюджет.
В этом году вы получили право на вычет при покупке квартиры в сумме 380 000 руб. По окончании года ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит: 420 000 руб. (зарплата за год) — 380 000 руб. (вычет) = 40 000 руб. (облагаемый доход)
С него должен быть удержан налог в размере: 40 000 руб. (облагаемый доход) х 13% = 5200 руб.
Однако, с вас уже удержали 54 600 руб. Ведь предприятие, которое платило налог за вас рассчитывало ваш доход без этого вычета. Следовательно, часть излишне уплаченного за вас налога вы вправе вернуть из бюджета «живыми» деньгами. Эта часть составит: 54 600 руб. (уже удержанный налог) — 5200 руб. (налог, который нужно заплатить) = 49 400 руб. (налог, который бюджету придется вернуть)
Соответственно в этой суммы вы вправе претендовать на возврат налога.
Подробнее о том как применять налоговые вычеты читайте по ссылке.
Вычет у работодателя
Если вы заявите вычет по месту своей работы, вы сразу будете получать повышенную на 13% зарплату — ждать следующего года, как в случае с декларацией, не надо. Это происходит за счет того, что работодатель перестает переводить ваш НДФЛ в бюджет. Весь налог, который вы уже заплатили за начало года, вернут вам сразу.
Чтобы реализовать эту возможность, нужно принести на работу уведомление из налоговой. Для этого надо заполнить на сайте налоговой заявление, приложить к нему все требуемые документы, подписать электронной подписью (она сформируется в личном кабинете). В течение одного месяца налоговая направит вам нужный документ.
Действует уведомление из налоговой один год. Чтобы получить остаток, нужно будет снова получить уведомление и передать работодателю.
Если вы состоите в браке
Право на вычет имеют оба супруга, поэтому при покупке квартиры, на кого бы вы ее ни оформляли, заявляйте два вычета. И жена, и муж могут вернуть по 260 тысяч рублей, т. к. у каждого есть лимит, равный 2 миллионам.
На семью можно получить 520 тысяч рублей, если ваша квартира стоит 4 млн рублей или больше. Если квартира стоит меньше 4 млн рублей, один из супругов или оба используют не весь лимит. Потом можно будет вернуть остаток при покупке нового жилья.
Есть исключение: если супруги приобрели квартиру в долевую собственность до 01.01.2014, то право на вычет у них возникло целиком с объекта: максимальная выплата будет 260 тысяч на семью. Использовать остаток при покупке нового жилья после получения вычета за такую квартиру нельзя.
Если вы живете в гражданском, незарегистрированном браке, получить двойной вычет не получится.
Если вы использовали материнский капитал
Вычет можно получить только с тех средств, которые вы потратили лично. Та сумма, которая была выделена вам в качестве материнского капитала, не является вашими расходами, поэтому учитываться не будет.
Если вы купили квартиру за 2 млн, а из них 450 тысяч было оплачено материнским капиталом, то сумма вычета будет равна 1 550 000 рублей. Сумма возврата составит 201 500 рублей.
Если вы купили квартиру за 5 млн, а из них 450 тысяч оплачено маткапиталом, ваши расходы равны 4 550 000 рублей. Сумма вычета будет равна лимиту, 2 млн, а вернется вам 260 тысяч рублей.
Если вы не присутствовали при сделке
Бывает так, что не получается прийти на сделку купли-продажи, и тогда покупатель оформляет доверенность на друга или родственника, чтобы он передал деньги. В этом случае все равно собственник будет иметь право вычета. Чтобы доказать налоговой, что это ваши расходы, а не друга, и не родственника, приложите к прочим документам копию доверенности, в которой сказано, что вы доверяете внести ваши деньги за квартиру. Еще приложите банковский документ, из которого понятно, что деньги были сняты с вашего счета.
