Что такое налоговый вычет при покупке квартиры и как его получить в 2021 году

Что такое имущественный налоговый вычет?

Согласно законодательству РФ при покупке квартиры, дома или земельного участка можно вернуть часть денег в размере уплаченного в прошлом НДФЛ. Налоговый вычет описан в ст. 220 НК РФ. Льгота направлена на то, чтобы предоставить гражданам возможность приобрести или улучшить жилищные условия.
Если вы официально работаете, платите НДФЛ и приобрели квартиру или дом, то имеете право вернуть до 13% от стоимости жилья. Кроме этого вы можете также вернуть до 13% от ипотечных процентов и некоторых других расходов.

Сколько денег можно вернуть?

Если вы:

налоговый резидент Российской Федерации, то есть не менее 183 дней в году проживаете на территории страны;
работаете официально и платите НДФЛ;
купили за свои деньги или в ипотеку недвижимость в России;
жилье уже у вас в собственности или есть акт приема-передачи (если жилье в новостройке);

то государство готово вернуть вам 13% от стоимости купленной вами недвижимости. При этом есть лимит — максимальная сумма, с которой будет исчисляться налоговый вычет. Он составляет 2 млн рублей для покупки или строительства жилья.

Также вы сможете получить налоговый вычет с уплаченных процентов по кредиту, если квартира куплена в ипотеку. Здесь лимит составляет 3 млн рублей.

Таким образом, в сумме вы можете вернуть до 650 тысяч рублей: до 260 тысяч за покупку жилья и до 390 тысяч за уплаченные по ипотеке проценты.

Если купленная вами недвижимость стоит меньше лимита — 2 миллионов, то сумма налогового вычета будет рассчитываться от суммы покупки, а оставшуюся сумму вычета можно будет получить после покупки других объектов. А вот вычетом от процентов по ипотеке можно воспользоваться только один раз и при покупке одного объекта недвижимости. Эти правила работают для жилья, купленного после 2014 года.

Если имущество приобреталось в браке, то получить налоговый вычет может каждый из супругов. То есть в сумме семья может вернуть до 1,3 млн рублей.

Обратите внимание! Если цена купленной квартиры больше 2 миллионов, но меньше 4 миллионов рублей, то супруги смогут решить, вычет с какой суммы получит каждый из них. Допустим, квартира стоит 3 миллиона. Тогда, например, муж может оформить вычет с максимальной суммы — 2 миллионов, а жена — с оставшегося миллиона.

Кстати, налоговый вычет применим не только к ипотечным договорам. Согласно письму Минфина от 08.04.2016 № 03-04-05/20053, налогоплательщик имеет право на получение вычета с процентов по другим целевым займам (кредитам), если в условиях договора прописано, что деньги будут израсходованы на приобретение жилья в России.

В некоторых случаях покупатель не может получить налоговый вычет

Он не распространяется на:

жилье, оплаченное государством или работодателем
материнский капитал
покупку жилья у так называемых взаимозависимых граждан — близких родственников (супруг, родитель, ребенок, полнородный и неполнородный брат/сестра, опекун, подопечный)
доходы покупателя, облагаемые налогами по ставке отличной от 13%

В каких случаях можно получить имущественный вычет?

Воспользовавшись имущественным вычетом, вы можете вернуть часть расходов на:

приобретение и строительство жилья (квартира, частный дом, комната, их доли);
приобретение земельного участка с расположенным на нем жилым домом или для строительства жилого дома;
проценты по целевым кредитам (ипотечным кредитам) на строительство или приобретение жилья;
отделку жилья, если оно было приобретено у застройщика без отделки.

Вычет НЕ предоставляется:

при покупке недвижимости у взаимозависимых лиц: супруга, детей, родителей, братьев/сестер, работодателя и т.п.;
если человек уже исчерпал свое право имущественного вычета (см. Однократность вычета).

Когда можно воспользоваться вычетом?

Если квартира приобретается на вторичном рынке, то обратиться за налоговым вычетом вы можете сразу после регистрации сделки. Если в новостройке — то только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

При этом учитывайте, что сумма налогового вычета не может превышать сумму уплаченных вами за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ. Но это не значит, что вы недополучите деньги. Можете обращаться в налоговую за вычетом ежегодно, пока не исчерпаете лимит.

Размер налогового вычета

Сумма налога, которую вы можете вернуть, определяется двумя основными параметрами: вашими расходами при покупке жилья и уплаченным Вами подоходным налогом.

В общей сумме вы можете вернуть до 13% от стоимости жилья или земельного участка, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей (т.е. вернуть вы можете максимум 2 млн руб. x 13% = 260 тыс. рублей). Заметка: для жилья, приобретенного ранее 2008 года, максимальная сумма на вычет составляет 1 млн рублей.
За каждый год вы можете вернуть не больше, чем перечислили в бюджет НДФЛ (около 13% от официальной зарплаты). При этом возвращать налог вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком (см. Когда и за какой период можно получить налоговый вычет?)
В случае приобретения жилья в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере без ограничений.
Если же жилье было приобретено с помощью ипотечных средств после 1 января 2014 года, то вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей (т.е. вернуть с ипотечных процентов Вы можете максимум 3 млн руб. x 13% = 390 тыс. руб.). При покупке дорогого жилья бывают ситуации, когда сумма, возвращенная по ипотечным процентам, превышает возврат по непосредственному приобретению жилья.
Обратите внимание: ограничение по сумме возврата за основной имущественный вычет для одного человека составляет 260 тыс. руб., вычет по кредитным процентам 390 тыс. рублей. Если квартира приобретена после 01.01.2014 года супругами в браке, каждый супруг может получить имущественный вычет в размере данных лимитов. Подробнее ознакомиться с данной информацией можно в статье: Особенности получения имущественного вычета при покупке жилья супругами.

Пример 1: В 2021 году Иванов А.А. купил квартиру за 2,5 млн рублей. При этом за 2021 год он заработал 500 тыс. рублей и уплатил 65 тыс. рублей НДФЛ. В данном случае максимальная сумма, которую Иванов А.А. сможет вернуть, составляет 2 млн х 13% = 260 тысяч рублей. Но непосредственно за 2021 год он сможет получить только 65 тыс. рублей, а 195 тысяч останутся для возврата в последующие годы.

Пример 2: В 2021 году Васильев В.Г. приобрел квартиру за 1 млн рублей. В 2021 году Васильев В.Г. узнал о возможности налогового вычета и решил оформить его. В общей сумме Васильев может себе вернуть 1 млн руб. х 13% = 130 тысяч рублей. Если учесть, что Васильев в 2018-2020 годах зарабатывал 400 тыс. рублей ежегодно и платил 52 тыс. рублей НДФЛ, то в 2021 году он сможет вернуть: 52 тыс. руб. за 2021 год, 52 тыс. руб. за 2021 год и 26 тыс. руб. (остаток от 130 тыс.) за 2021 год.

Дополнительные и более сложные (ипотечные проценты, доли и т.п.) примеры расчетов вычета вы можете найти здесь: Примеры расчета имущественного налогового вычета.

Кому положен?

Первый вопрос, с которым сталкиваются граждане желающие получить налоговый вычет: «Кто на него имеет право?». В действующем законодательстве закреплено, что на него могут рассчитывать все лица, работающие официально и ежемесячно уплачивающие подоходный налог со своего заработка. Именно эти 13%, перечисляемые в налоговую, вы можете вернуть в случае:

приобретения жилого помещения;
Читайте также: Порядок заполнения форм первичной учетной документации по учету основных средств
возведения нового дома;
проведения ремонтных работ в приобретённом жилом помещении (обязательно необходимо сохранить и предоставить документальное подтверждение произведенных работ и закупок в виде актов, чеков и т.п.);
приобретения недвижимости в кредит (для погашения процентов).

На получение налогового вычета не вправе рассчитывать те, кто воспользовался этой возможностью ранее (до 2014 года), исчерпал установленной законом лимит, купил недвижимость у близких родственников или при участии работодателя. Также не предусмотрен возврат денежных средств официально не трудоустроенным лицам и гражданам, воспользовавшимся при приобретении квартиры или дома программами господдержки, в том числе материнским капиталом.

Внимание! Если вы приобрели жилье и использовали своё право на налоговый вычет до 2014 года, то больше использовать его не сможете, независимо от того, какую сумму вы получили.

После 2014 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые привязали возможность оформления налогового вычета к максимальной сумме компенсации. Таким образом, стало возможно использовать это право до полного исчерпания лимита в 260 тыс. рублей.

Такие изменения стали особенно удобны для совладельцев недвижимости. При оформлении квартиры или дома на нескольких собственников, каждый из них получает право на оформление налогового вычета с учетом стоимости его части в общей собственности. Ранее каждый из них мог получить компенсацию в сумме, не превышающей 130 тыс. рублей и терял возможность воспользоваться правом вычета в будущем. Теперь же они не ограничиваются количеством сделок, а, как и другие, могут получить компенсацию от ИНС вплоть до исчерпания лимита.

Но нередко возникают ситуации, когда недвижимость приобретают пенсионеры. Можно ли оформить налоговую компенсацию в таком случае? Современное законодательство допускает это в двух случаях:

если пенсионер продолжает трудовую деятельность;
гражданин на данный момент не работает, но трудился на протяжении последних 3-х лет перед тем, как у него возникло право на вычет.

Однократность права на вычет

Налоговый Кодекс ограничивает возможность многократного использования вычета при покупке жилья. При этом ограничения были изменены с 1 января 2014 года (изменения подробно описаны в нашей статье Изменения в имущественном вычете при покупке жилья в 2014 году).

На текущий момент ограничения действуют следующим образом:

По жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, воспользоваться имущественным вычетом можно только один раз в жизни (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом стоимость покупки значения не имеет. Даже если вы воспользовались вычетом в размере 10 тыс. рублей, то больше имущественный вычет при покупке жилья вы никогда получить не сможете.

Пример: в 2013 году Сахаров А.Т. приобрел квартиру за 1,5 млн рублей и воспользовался после покупки налоговым вычетом. В 2021 году Сахаров А.Т. снова купил квартиру за 2 млн рублей. Дополучить вычет в 500 тыс. рублей до 2 млн он не сможет.

При покупке жилья после 1 января 2014 года (если вы не воспользовались вычетом ранее), имущественным вычетом можно воспользоваться несколько раз, но максимальный размер вычета, который вы можете получить за всю жизнь (без учета ипотечных процентов) даже в этом случае строго ограничен 2 млн рублей (260 тыс. рублей к возврату).

Пример: в начале 2021 года Гусев А.К. купил квартиру за 1,7 млн рублей. В сентябре 2021 года он также приобрел комнату за 500 тыс. рублей. По окончанию 2021 года (в 2021 году) Гусев А.К. сможет оформить вычет на 2 млн рублей: 1,7 млн рублей за квартиру и добрать 300 тыс. рублей за комнату.

Обратите внимание: Если по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, вы получили только основной вычет, то вы можете получить налоговый вычет по процентам при покупке нового жилья в ипотеку. Более подробно о данной возможности вы можете прочитать в нашей статье Повторный имущественный вычет по ипотечным процентам

Более подробно ознакомиться с информацией об ограничениях получения имущественного вычета вы можете в статье: Однократность имущественного вычета при покупке квартиры/дома.

Величина выплат и порядок их оформления

Каждый работающий гражданин имеет право получить компенсацию подоходного налога после приобретения объекта недвижимого имущества. Сегодня установлен лимит стоимости недвижимости, из которой может быть произведен вычет. Он составляет 2 млн. рублей на одного человека. При этом вам возвращается 13% от указанной суммы, что равняется 260 тыс. рублей. Если цена приобретаемой недвижимости меньше лимита, то за гражданином сохраняется право получить оставшуюся сумму в будущем.

Кроме того, сумма компенсации напрямую зависит от величины налогов, которые платит за вас ваше предприятие, так как после оформления всех документов вам перечислять только ранее уплаченную сумму в бюджет. То есть, если в прошлом году вы уплатили подоходный налог за год в размере 40 тыс. рублей, то при оформлении вычета получите именно эту сумму в виде вычета за этот период.

Внимание! Для оформления вычета необходимо подать декларацию формы 3 НДФЛ в налоговую по месту вашей регистрации, в которой следует указать приобретенное имущество и его стоимость. При этом расчет суммы вычета будет производиться за предыдущий год или, в ряде случаев, за последние 3 года.

Помимо этих бумаг вам понадобиться предоставить оригиналы и копии следующих документов:

паспорт и ИНН;
свидетельство о регистрации в Росреестре недвижимости или акт о передаче имущества в собственность гражданина;
справка 2-НДФЛ по уплаченному ранее подоходному налогу (можно получить по месту работы);
заявление на возврат средств за приобретенную недвижимость;
бумаги, подтверждающие заключение сделки купли-продажи и ваши расходы, связанные с приобретением недвижимости.

При оформлении имущества в совместную собственность супругов, в ИНС могут потребовать предоставить заявление о распределении вычета между лицами, состоящими в браке.

После подачи документов в местное отделение ИНС, сотрудниками инспекции проводится их проверка. Данная процедура заниманием около месяца, по истечении которого на расчетный счет гражданина, указанный в заявлении, перечисляются денежные средства.

Внимание! При необходимости срок проверки может быть увеличен до 2-3 месяцев.

Как правило, документы подают в начале календарного года, но это не является обязательным. Обратиться в налоговую можно непосредственно после регистрации квартиры и получения необходимых документов. Однако для удобства произведения расчётов специалисты рекомендуют подавать документы во второй половине января, сразу после завершения праздников.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда после приобретения квартиры прошло достаточно длительное время, в течение которого гражданин не обращался за перечислением компенсации. На данный момент действует правило, согласно которому лицо, купившее недвижимость после 2014 года, имеет право получить налоговый вычет в любой момент. Даже если пройдет 5 лет, за вами сохранится право на перечисление компенсации. Однако важно помнить, что в таком случае в расчет суммы вычета будут браться только последние 3 года, предшествующие подаче заявления.

На лицевой счет переводятся только средства уже уплаченные в счет налогов за предыдущий период. Если сумма данной компенсации меньше установленной, то вы имеете право получить оставшиеся средства в будущих отчетных периодах. Для этого вам потребуется взять справку (письменное уведомление) в ИНС о праве на налоговый вычет. Эта бумага предоставляется в бухгалтерию того предприятия, на котором вы работаете. Начиная со следующего расчетного месяца, вам будет перечисляться заработная плата без отчисления с неё подоходного налога.

Если вы зарегистрированы в качестве ИП, то соответствующие расчеты может производить наёмный бухгалтер или же вы самостоятельно. В таком случае при подаче декларации в будущих периодах необходимо будет отмечать оформление вами вычета, и прикладывать копию справки из ИНС.

Какие документы нужны?

Для оформления налогового вычета вам потребуется:

документ, удостоверяющий личность;
декларация 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
документы, подтверждающие ваши расходы;
документы, подтверждающие уплаченный подоходный налог (справка 2-НДФЛ).

Ознакомиться с подробным списком документов Вы можете здесь: Документы для имущественного налогового вычета.

Когда нужно подавать документы и за какой период можно вернуть налог?

Вы можете вернуть деньги по имущественному вычету, начиная с того года, когда у вас имеются на руках:

платежные документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение квартиры/дома/участка;
документы, подтверждающие право собственности на жилье: выписка из ЕГРН (свидетельство о регистрации права собственности) при покупке квартиры по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке жилья по договору долевого участия.

Если вы купили квартиру в прошлом и не оформили вычет сразу, то можете сделать это сейчас (никаких ограничений по срокам получения вычета нет). Единственное, вернуть подоходный налог вы можете не более чем за три последних года. Например, если вы купили квартиру в 2021 году, а оформить вычет решили в 2021 году, то сможете вернуть себе налог за 2021, 2021 и 2021 годы (подробную информацию о том, когда и за какие годы можно вернуть налог вы можете найти в нашей статье: Когда и за какие годы подавать документы на имущественный вычет при покупке жилья?

Весь остаток имущественного вычета переносится на следующий год. То есть вы можете возвращать НДФЛ в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчерпаете всю сумму (см. Размер налогового вычета).

Вся процедура получения вычета обычно занимает от двух до четырех месяцев (большую часть времени занимает проверка ваших документов налоговой инспекцией).

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

При продаже

Не только граждане приобретающие недвижимость имеют право на оформление налогового вычета. Эта возможность доступна и тем, кто его продает. В соответствии с действующим законодательством, гражданин после продажи недвижимого имущества должен уплатить с полученной прибыли 13% налога.

Если же вы используете право на налоговый вычет, то сможете существенно сократить свои расходы. Зачастую от общей суммы, вырученной после сделки купли-продажи, отнимается первоначальная стоимость объекта недвижимого имущества, по которой его приобрел продавец. В ряде случаев возможно уменьшение суммы, с которой будет отчисляться подоходный налог, на 1 млн. рублей. Зачастую этот способ расчета используют, когда первоначальная стоимость имущества была меньше указанной суммы.

К примеру, если квартиру нынешний собственник приобрел за 700 тыс. Рублей, а продал за 1, 2 млн. рублей, то ему будет намного выгоднее использовать второй вариант расчета. Тогда из нынешней стоимости отнимается 1 млн. рублей налогового вычета. В итоге, вместо НДФЛ с 500 тыс. рублей, продавец выплатит только с 200 тыс. рублей. Конечная сумма подоходного налога составит 26 тыс. рублей.

Ранее воспользоваться правом вычета могли граждане, в чьей собственности недвижимость находилась свыше 3-х лет. Однако последние изменения в действующем законодательстве внесли ряд поправок, которые ужесточили правила использования вычета для продавцов недвижимости:

начиная с 2021 года, срок владения имуществом увеличен с 3-х до 5-ти лет;
изменен порядок исчисления стоимости продаваемого имущества.

Внимание! Согласно новым правилам, при расчете налоговой базы учитывается не рыночная цена, а кадастровая стоимость квартиры.

Налоговый вычет — отличная возможность для работающих граждан уменьшить свои расходы при покупке и продаже объектов недвижимого имущества. Главное — произвести правильные расчеты и собрать необходимые документы.